Nghị quyết 254 của Quốc hội và Nghị định 50 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành luật Đất đai cho phép việc giảm tiền sử dụng đất (SDĐ) khi chuyển sang đất ở. Trong đó, đối với đất trong hạn mức, người dân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở chỉ phải đóng 30% tiền SDĐ và đối với phần đất vượt hạn mức đóng bằng 50%. Đối với trường hợp người dân khi chuyển mục đích SDĐ và đã nộp tiền SDĐ từ ngày 1.8.2024 đến trước ngày 1.1.2026 được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền SDĐ theo quy định này. Trường hợp số tiền SDĐ sau khi tính lại cao hơn số tiền đã nộp thì người SDĐ phải nộp số còn thiếu và tiền chậm nộp tính trên số tiền còn thiếu. Nếu số tiền SDĐ sau khi tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì được Nhà nước hoàn trả. Người dân có văn bản đề nghị chậm nhất trước ngày 1.1.2027 đến bộ phận một cửa liên thông, bộ phận này tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.
Dù quy định là vậy, nhưng việc người dân đã đóng tiền SDĐ nay muốn yêu cầu ngành thuế tính toán lại thì không hề dễ. Ông Trần M.Đ (Hà Nội) kể, ông là người có quyền SDĐ với thửa đất số 71, tờ bản đồ số 48 phường P., TP.Hà Nội, với diện tích 100 m2 đất trồng cây lâu năm. Ngày 24.11.2025, ông nộp bộ hồ sơ xin chuyển mục đích SDĐ sang đất ở đối với thửa đất nêu trên. Sau đó ông nhận được thông báo của Thuế Cơ sở 11 TP.Hà Nội về nộp nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích SDĐ. Ông đã nộp đầy đủ lệ phí trước bạ nhà, đất; thuế SDĐ phi nông nghiệp và tiền chậm nộp; đồng thời nộp 50% số tiền SDĐ theo thông báo, đối với 50% còn lại ông chưa nộp do chờ được giảm tiền SDĐ theo chính sách tại Nghị quyết 254, vì ông trong đối tượng được giảm. Từ ngày 5.2.2026 ông đã có đơn đề nghị gửi UBND phường tính lại tiền SDĐ nhưng UBND phường lại đề nghị ông liên hệ với Trung tâm phục vụ hành chính công TP.Hà Nội để nộp hồ sơ và được hướng dẫn cụ thể. Nhưng tại Trung tâm ông nhận được câu trả lời: hiện nay UBND TP.Hà Nội chưa ban hành bộ quy trình, thủ tục hành chính để thực hiện nên Trung tâm phục vụ hành chính công chưa có cơ sở tiếp nhận hồ sơ!
Tương tự, ông Tuấn Anh (P.Hiệp Hòa, tỉnh Quảng Ninh) cho biết, tháng 10.2025 ông đã chuyển 200 m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở và đã đóng 100% tiền SDĐ với số tiền 1,6 tỉ đồng. Tuy nhiên sau khi đối chiếu Nghị quyết 254 và Nghị định 50, trường hợp của gia đình ông được lựa chọn thửa đất để xác định lại diện tích đất ở trong hạn mức SDĐ nên ông đã chọn thửa đất trên. Dù vậy, khi ông nộp đơn lên Trung tâm phục vụ hành chính công của phường thì cán bộ trả lời hiện nay chưa có quy trình xử lý nên "nộp thì cứ nộp", và khi nào được tính lại vẫn chưa biết.
Tại TP.HCM, lãnh đạo các phường đều xác nhận dù Nghị quyết 254 đã ban hành và có hiệu lực nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể về quy trình xử lý đối với loại hồ sơ này, nên các nơi chỉ tiếp nhận mà chưa thể giải quyết. Không chỉ vậy, việc xác định hộ dân đã được hưởng hạn mức hay chưa để tính lại tiền SDĐ cũng là một bài toán khó khi cơ sở dữ liệu vẫn chưa liên thông giữa các tỉnh. "Nếu người dân có đất ở TP.HCM thì dễ, nhưng còn đất ở những nơi khác nay muốn rà soát để giảm thuế còn là một câu chuyện dài", lãnh đạo một phường tại TP.HCM nói.
Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội, thủ tục tính lại tiền SDĐ có thể xem là một phần của thủ tục hành chính xin chuyển mục đích SDĐ. Bản chất đây là việc điều chỉnh nghĩa vụ tài chính phát sinh từ thủ tục chuyển mục đích SDĐ đã thực hiện, không nên tách rời thành một thủ tục hành chính độc lập để gây phát sinh thêm thủ tục cho người dân. Bởi về nguyên tắc, trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính thì cơ quan nhà nước được yêu cầu bổ sung hồ sơ, người có nhu cầu thực hiện thủ tục cũng có quyền tự bổ sung hồ sơ. Như vậy, trường hợp này có thể xem việc nộp văn bản đề nghị tính lại tiền SDĐ chỉ là một khâu trong thủ tục hành chính xin chuyển mục đích SDĐ. Do đó, UBND các phường, xã có thể tiếp nhận, giải quyết theo thủ tục hành chính về chuyển mục đích SDĐ mà không cần chờ cấp trên ban hành bộ quy trình nội bộ.
"Những trường hợp trên một lần nữa cho thấy hoạt động của cấp cơ sở theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp vẫn chưa thực sự mượt mà, hiệu quả. Đối với cấp cơ sở trực tiếp giải quyết thủ tục chuyển mục đích SDĐ cần quán triệt tinh thần: việc chậm ban hành quy trình nội bộ của cấp trên không được coi là lý do để từ chối giải quyết thủ tục của công dân trong bối cảnh văn bản quy phạm pháp luật của T.Ư đã có quy định rất rõ ràng, cụ thể. Đối với cơ quan thuế, Bộ Tài chính và Cục Thuế cũng cần có văn bản hướng dẫn các cơ quan thuế ở cơ sở tạm dừng/không tính tiền "phạt" chậm nộp đối với các hồ sơ đã có đơn đề nghị tính lại tiền SDĐ tương tự trường hợp của ông Trần M.Đ để tránh thiệt hại kép cho người dân khi họ không có lỗi, không cố tình chậm nộp mà buộc phải chờ cơ quan nhà nước hoàn thiện quy trình, thủ tục", luật sư Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị.
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, thừa nhận tại một số địa phương, khi người dân đi thực hiện thủ tục này đã bị từ chối với lý do: bộ phận một cửa liên thông chưa có cơ sở tiếp nhận hồ sơ do địa phương chưa ban hành bộ quy trình nội bộ để giải quyết thủ tục hành chính tương ứng. Việc không thống nhất trong cách giải quyết thủ tục giữa các cơ quan đã ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người dân, do quy định chỉ có hiệu lực đến hết năm 2026; đồng thời làm giảm hiệu quả của một chính sách pháp luật vốn dĩ rất nhân văn của nhà nước. Do đó, rất cần các bộ, ngành tham mưu, xây dựng Nghị quyết 254 và Nghị định 50 có văn bản hướng dẫn 34 địa phương thực hiện thủ tục này theo khoản 2 điều 12 của Nghị định 50. Về phía địa phương, UBND cấp tỉnh cần quan tâm chỉ đạo các cơ quan chuyên môn khẩn trương tham mưu xây dựng để trình ban hành bộ quy trình nội bộ để giải quyết thủ tục hành chính tương ứng; đồng thời quan tâm, hướng dẫn UBND cấp phường, xã cũng như Trung tâm phục vụ hành chính công thực hiện thủ tục.
Nghị quyết 254 và Nghị định 50/2026 quy định: Trường hợp cơ quan thuế chưa ra thông báo nộp tiền SDĐ thì cơ quan thuế tính tiền SDĐ như quy định của Nghị quyết số 254. Trường hợp cơ quan thuế đã ra thông báo nộp tiền SDĐ nhưng người dân chưa nộp thì người dân được đề nghị tính lại tiền SDĐ. Trường hợp cơ quan thuế đã ra thông báo nộp tiền SDĐ và người dân đã nộp một phần hoặc toàn bộ tiền SDĐ theo thông báo thì được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền đất. Nếu tiền SDĐ sau khi tính lại cao hơn so với số tiền đã nộp thì người dân phải nộp bù, nếu thấp hơn thì Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch. Nghị định 50 quy định hoàn trả bằng cách trừ vào nghĩa vụ khác về tiền SDĐ, tiền thuê đất của người dân. Trường hợp không còn nghĩa vụ tài chính nào khác thì hoàn trả bằng tiền.
