Nguồn cung chung cư hạn chế, giá khó giảm

Theo một khảo sát nhỏ của phóng viên Tuổi Trẻ Online, khu vực phía Đông TP.HCM - "điểm nóng" nguồn cung mới của thị trường căn hộ ghi nhận mức giá phổ biến từ 50 - 100 triệu đồng/m². Đây cũng là mức giá phổ biến đang được định giá và chào bán tại nhiều dự án ở khu vực quận Bình Thạnh (cũ).

Tại khu phía Nam TP.HCM, đặc biệt là quận 7 (cũ) và khu vực giáp ranh, giá căn hộ ở các dự án mới dao động khoảng 80 - 110 triệu đồng/m². Trong khi đó, khu trung tâm và các phường cận trung tâm vẫn duy trì mức cao, nhiều dự án vượt 120 triệu đồng/m², thậm chí chạm ngưỡng cao hơn với các sản phẩm cao cấp.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong năm 2025, toàn TP.HCM chỉ có 26 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, với gần 17.000 sản phẩm. Nguồn cung này chỉ bằng khoảng 39% so với năm 2017, cho thấy thị trường vẫn đang trong tình trạng thiếu hụt kéo dài.

Đặc biệt, sự thiếu vắng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội khiến cấu trúc thị trường bị lệch về phân khúc trung và cao cấp. Đây là nguyên nhân cốt lõi khiến mặt bằng giá khó giảm, dù thanh khoản có thời điểm chững lại.

Vì sao nhiều người "cắt lỗ" nhưng giá vẫn cao?

Trao đổi riêng với Tuổi Trẻ Online, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết thời gian gần đây, tại thị trường TP.HCM, phân khúc đất nền đã ghi nhận sự điều chỉnh giảm giá liên tục khoảng 10%. 

Các căn hộ thứ cấp từng ở mức giá "đỉnh" cũng đang điều chỉnh giảm để phù hợp hơn với tỉ suất cho thuê. Tuy nhiên những căn hộ có pháp lý tốt tại TP.HCM vẫn ít bị ảnh hưởng do nguồn cung khan hiếm.

Theo ông Tuấn, hiện tượng "cắt lỗ" chủ yếu tập trung vào những nhà đầu tư sử dụng tỉ lệ vay vốn cao. 

Theo  bà Mai Hương - một nhà đầu tư tại TP.HCM - có nhiều yếu tố khiến giá nhà vẫn neo cao. Lý do đầu tiên là việc không ít chủ đầu tư và nhà đầu tư có xu hướng giữ mức giá cao nhằm tối đa hóa hạn mức vay ngân hàng, nên không dễ chấp nhận giảm sâu. 

Tâm lý "của để dành" khiến nhiều người vẫn ưu tiên nắm giữ tài sản, kể cả khi thị trường biến động. Lãnh đạo tại một doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM cũng xác nhận thị trường bất động sản đang có nghịch lý "cắt lỗ nhiều nhưng giá vẫn neo cao".

Và lý do đến từ việc phần lớn các trường hợp giảm giá cắt lỗ mạnh 200 - 300 triệu đồng thường rơi vào các căn hộ thuộc dự án mới, đang trong quá trình xây dựng và chưa bàn giao. Đây cũng là nhóm sản phẩm thu hút nhiều nhà đầu tư ngắn hạn, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, có thể lên tới 60 - 70% giá trị tài sản.