AREA ไขข้อข้องใจ ตึกประกันสังคม 7 พันล. ที่ดินวาละ 1.35-1.45 ล้าน แพงเกินไปหรือไม่ ราคาจริงควรอยู่ที่เท่าไหร่?
เมื่อวันที่ 25 เมษายน นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด(AREA) เปิดเผยว่า เมื่อวันที่ 24 เมษายน 2568 ตนเข้าร่วมประชุมและให้ความเห็นเกี่ยวกับการประเมินค่าอาคารสำนักงานประกันสังคม ตามคำเชญของนายสุรเชษฐ์ ประวีณวงศ์วุฒิ ประธานคณะกรรมาธิการศึกษาการจัดทำและติดตามการบริหารงบประมาณ ที่ได้เชิญให้ตนเข้าร่วมประชุมและให้ความเห็นด้วย โดยได้แสดงความคิดเห็นดังนี้
1. ราคาที่ดินที่บริษัทประเมิน 2 แห่งได้ประเมินไว้ที่ตารางวาละ 1.35-1.45 ล้านบาท แต่จากฐานข้อมูลการซื้อขายที่ดินบริเวณใกล้เคียง ราคาที่ดินไม่ควรเกิน 1.0 ล้านบาท (สามารถคัดสำเนาได้จากใบ ท.ด.13 ณ สำนักงานที่ดิน) และจากสถิติราคาที่ดินที่ AREA สำรวจต่อเนื่องทุกปี (2537-2567) ราคาก็ไม่ควรเกิน 1.0 ล้านบาทเช่นกัน
2. ค่าก่อสร้างอาคารก่อสร้างที่บริษัททั้งสองแห่งประมาณการไว้เฉลี่ยที่ 61,000 บาท/ตารางเมตร และ 68,000 บาท/ตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ตามมาตรฐานของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย กำหนดไว้ว่าอาคารธุรกิจ 21-35 ชั้นที่มีมาตรฐานการก่อสร้างระดับสูง มีราคา 37,600 บาทต่อตารางเมตร ณ สิ้นปี 2566 และ ณ สิ้นปี 2567 (ค่าก่อสร้างไม่ได้เพิ่มขึ้น) และตามมาตรฐานของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กำหนดไว้สำหรับ พ.ศ.2566-2567 ว่าอาคารสูง 26 ชั้นขึ้นไปที่มีมาตรฐานการก่อสร้างระดับสูง มีราคา 41,200 บาทต่อตารางเมตร อาจต้องมีการตรวจสอบเพิ่มเติมว่าอาคารนี้ถือว่าเป็นอาคารที่มีมาตรฐานก่อสร้างระดับสูงหรือไม่ เพราะเป็นอาคารที่ก่อสร้างตามข้อกำหนดเดิม
3. สำหรับอัตราผลตอบแทนในการลงทุน (Capitalization Rate) สำหรับอาคารสำนักงานชั้น 1 ในเขตเมือง มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย กำหนดตั้งแต่ปี 2552 ทุกปี และในช่วงปี 2566 และ 2567 กำหนดไว้ที่ 5-7% อาจแตกต่างไปจากในรายงานของบริษัทประเมินทั้งสองแห่ง
4. ได้ประเมินค่าทรัพย์สินไว้เบื้องต้นเป็นเงิน 3,500 -3,600 ล้านบาท (ตามข้อมูลที่มีจำกัดเท่านั้น)
5.มีความเห็นว่าหากจะพิสูจน์ราคาประเมินให้ชัดเจนคณะกรรมาธิการ ควรตั้งคณะอนุกรรมาธิการไปสำรวจพื้นที่จริง พร้อมตัวแทนของทั้งสองบริษัท และผู้ทรงคุณวุฒิเพื่อแสวงหาข้อมูลชุดเดียวกันที่เป็นที่ยอมรับร่วมกัน แล้วนำมาวิเคราะห์จากข้อมูลชุดเดียวกันนี้ ก็น่าจะได้มูลค่าที่ประเมินได้สอดคล้องกับความเป็นจริงและไม่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ คาดว่าคงใช้เวลาไม่เกิน 2 สัปดาห์
นายโสภณกล่าวว่า นอกจากนี้ยังมีความเห็นเพิ่มเติม ดังนี้ 1. ราคาที่บริษัทนายหน้าแห่งหนึ่งชี้แจง เป็นเพียงความเห็นในฐานะนายหน้า แม้จะสอดคล้องกับราคาที่บริษัทประเมิน 2 แห่งประเมินไว้ ก็ไม่สามารถนำมาอ้างอิงได้ เพราะนายหน้าก็ย่อมต้องประเมินให้สูงไว้ก่อน เพราะมีผลประโยชน์จากการขาย
2.เรื่องที่อาคารนี้มีสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อขนาดที่ดินถึง 15:1 ก็ไม่อาจถือเป็นข้อดีได้โดยตรง เพราะอาคารที่ก่อสร้างตามข้อกำหนดเดิมที่สร้างได้มากกว่า 10 เท่าของขนาดที่ดิน มักมีที่จอดรถไม่เพียงพอ และขนาดพื้นที่ที่มากกว่าปกติก็สะท้อนจากราคาขายที่ได้มากขึ้นอยู่แล้ว
3. ที่อ้างว่าอาคารดังกล่าวเป็นอาคารเขียวระดับ Gold จึงเพิ่มค่าก่อสร้างอีก 30% คือประเมินในราคา 68,000 บาทต่อตารางเมตรนั้น ในความเป็นจริง หากคิดจากอาคารที่สร้างระดับสูงที่ 41,200 บาทตามราคาของสมาคมและมูลนิธิ กลับสูงถึง 65% ซึ่งเป็นต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงเกินจริงไปอย่างมาก ปกติอาคารเขียวมีค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นเพียง 2-7% เท่านั้น ในคู่มือออกแบบอาคารเขียวของกรมโยธาธิการและผังเมือง ก็ระบุไว้เพียง 3-5% แม้อาคารนี้จะมีระบบกรองฝุ่น pm2.5 ก็ไม่น่าสูงมาก
4.ทำเลที่ตั้งบนถนนอโศก-ดินแดงของโครงการด้อยกว่าโครงการอื่นๆ ที่ตั้งอยู่ติดถนนรัชดาภิเษก และถนนพระราม 9 อย่างชัดเจน จะอ้างอิงเป็นทำเลเดียวกันไม่ได้
5. ที่อ้างว่าข้อมูลตลาดในปี 2565 ค่อนข้างราคาสูง (มีค่าเช่า 900 บาท และมีอัตราการครอบครองพื้นที่สำนักงาน 90%) จึงประเมินค่าโครงการนี้สูง แต่ในความเป็นจริง ควรที่จะหาข้อมูลตลาดที่มากกว่านี้ ค่าเช่าดังกล่าวคงไม่รวมถึงทำเลอโศก-ดินแดง และยิ่งในขณะนี้ราคาต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้มาก (เช่าปลีกเพียง 600 บาท – ทั้งอาคารคงต่ำกว่านี้มาก) แสดงว่าเลือกข้อมูลที่ผิดความจริงมาใช้ประเมิน
6. ข้อมูลราคาที่ดินที่นำมาเปรียบเทียบเพื่อประเมินใช้เพียง 3 ข้อมูล ซึ่งน้อยมาก ปกติการประเมินบ้านหลังเล็กๆ หลังหนึ่ง ควรมีข้อมูลอย่างน้อย 3-5 ข้อมูล ในกรณีอาคารมูลค่าสูงหลายพันล้านจึงควรมีข้อมูลมากกว่านี้ และจากการค้นหาสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) ณ สำนักงานที่ดิน ปรากฏว่าไม่มีที่ดินแปลงใดขายได้ในราคาเกิน 1 ล้านบาทต่อตารางวาเลย ในขณะที่บริษัทประเมิน ได้ประเมินไว้ที่ 1.35-1.45 ล้านบาทต่อตารางวา
