"Đất nông nghiệp của tôi nằm xen trong khu quy hoạch đất ở, muốn tách thửa phải đảm bảo tối thiểu điện tích bao nhiêu?

Nếu là đất ở thì diện tích tối thiểu để tách thửa là bao nhiêu? Tôi nghe nói địa phương tôi quy định đất ở tối thiểu 40m² mới được tách thửa, quy định này có đúng với Luật Đất đai không?", một bạn đọc hỏi.

Theo thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, giảng viên Trường đại học Luật TP.HCM, trong thực tế nhu cầu tách thửa đất lớn thành nhiều thửa đất nhỏ rất phổ biến: cha mẹ muốn chia đất cho con cái, bán một phần đất, chuyển mục đích một phần đất... 

Tuy nhiên nếu diện tích các thửa đất sau khi tách ra quá nhỏ thì cơ quan chức năng sẽ từ chối giải quyết. 

Đất đang tranh chấp có được tách thửa?

Không ít trường hợp người dân cho rằng chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có thể tách thửa đất để tặng cho, chuyển nhượng nên khi cơ quan chức năng từ chối làm thủ tục thì các giao dịch bị ngừng lại dẫn đến tranh chấp. 

Do đó việc hiểu đúng và đầy đủ các quy định về tách thửa đất là cần thiết để bảo đảm quyền lợi hợp pháp và tránh rủi ro pháp lý.

Tách thửa đất là việc người sử dụng đất đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền chia một thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mới. 

Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, lô đất được tách thửa phải có một trong các loại giấy chứng nhận  như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận). 

Đồng thời thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Nếu đất đang có tranh chấp mà các bên xác định rõ diện tích và ranh giới tranh chấp thì phần không có tranh chấp vẫn được phép tách thửa.

Đặc biệt các thửa đất sau khi được tách phải có lối đi, có kết nối với các hạ tầng khác như cấp thoát nước và điện. Nếu người sử dụng đất dành một phần thửa đất để làm lối đi thì không chuyển mục đích sử dụng phần diện tích đất làm lối đi. 

Điều quan trọng là, các thửa đất hình thành sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương về loại đất đang sử dụng. Nếu thửa đất mới hình thành hoặc phần đất còn lại sau khi tách có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu thì cơ quan chức năng không giải quyết tách thửa.

Trường hợp ngoại lệ sau khi tách thửa có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu vẫn được tách thửa. Các thửa đất nhỏ hơn chuẩn sau khi tách ra phải được nhập với thửa đất liền kề. 

Điều kiện tách thửa đất đã thoáng hơn

Luật Đất đai 2024 giao UBND cấp tỉnh căn cứ các quy định pháp luật và phong tục, tập quán tại địa phương để ban hành quy định về điều kiện và diện tích tối thiểu được phép tách thửa, hợp thửa đối với từng loại đất. 

Do đó các tiêu chí và điều kiện tách thửa ở các tỉnh khác nhau sẽ khác nhau. Ví dụ tại TP.HCM có quyết định số 100 năm 2024 của UBND TP quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất ở theo ba khu vực lần lượt là 36m², 50m² và 80m² (xem box bên dưới). 

Còn tại các nơi khác như TP Cần Thơ, theo quyết định số 44 năm 2025 của UBND TP này, diện tích tối thiểu là 40m² đối với phường và 60m² đối với xã.

Ngày 1-1-2026, Nghị quyết 254 của Quốc hội có hiệu lực, nội dung quy định về tách thửa đất đã được bổ sung và làm rõ.

Về điều kiện thửa đất sau tách thửa phải có lối đi, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn quy định thửa đất phải tiếp giáp với lối đi kết nối với đường giao thông công cộng. 

Nghị quyết 254 quy định thửa đất tiếp giáp với lối đi có kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.

Trước đó Điều 120 Luật Đất đai buộc người dân muốn chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì phải tách thửa.

Ví dụ như người dân có 150m² đất trồng cây lâu năm muốn chuyển thành đất ở 70m² để xây nhà. Người này phải tách đất thành 2 thửa (có thể một thửa 70m² và một thửa 80m²), sau đó mới chuyển mục đích thửa 70m² để xây nhà. 

Nếu đất của người dân này ở những địa phương có quy định diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đất là 80m² trở lên thì việc tách thửa và chuyển mục đích 70m² này không thể thực hiện được.

Điều này làm phát sinh nhiều thủ tục hành chính, chi phí đo đạc. Trường hợp buộc phải chuyển mục đích toàn bộ thửa đất để xây nhà thì tiền sử dụng đất tăng cao.

Nay Nghị quyết 254 trên không bắt buộc người sử dụng đất phải tách thửa khi chuyển mục đích một phần thửa đất.

Với trường hợp người dân có 150m² như trên thì không cần tách thửa mà chỉ cần chuyển mục đích 70m² sang đất ở để xây nhà. Cơ quan chức năng sẽ ghi nhận việc chuyển mục đích một phần đất này trên giấy chứng nhận.

Quy định của Nghị quyết 254 đã khắc phục các khó khăn trên, giúp người dân thuận lợi hơn trong việc chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để xây dựng nhà ở đúng pháp luật, hạn chế vi phạm và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai. 

Quy định này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân trong sản xuất nông nghiệp và phù hợp với định hướng sử dụng đất kết hợp đa mục đích.