TRIBUNNEWS.COM, JAKARTA – Ancaman banjir kini tidak lagi hanya menghantui kawasan padat penduduk akan tetapi juga mulai mengintai permukiman mewah seperti Kelapa Gading, Jakarta Timur dan Pondok Indah, Jakarta Selatan.
Fenomena ini dinilai sebagai dampak langsung dari masifnya pembangunan gedung-gedung dan kawasan komersial yang semata-mata berorientasi pada keuntungan atau cuan.
Pengamat kebijakan publik sekaligus Direktur Studi Demokrasi Rakyat (SDR), Hari Purwanto, menegaskan bahwa jika pemerintah daerah serius ingin mewujudkan Jakarta bebas dari banjir atau setidaknya meminimalkan tinggi genangan air, maka langkah paling mendesak adalah menghentikan pembangunan bangunan komersial yang mengabaikan daya dukung lingkungan.
“Banjir bahkan bisa melanda pemukiman mewah. Solusinya jelas, hentikan bangunan-bangunan yang bersifat komersial dan hanya berorientasi pada cuan,” ujar Hari Purwanto dalam keterangannya.
Menurut Hari, arah pembangunan Jakarta saat ini semakin menunjukkan wajah kota bisnis yang mengedepankan nilai rupiah semata, bukan keberlanjutan lingkungan maupun keselamatan warga. Ia menilai, jika orientasi komersial terus dipaksakan, maka niat untuk menjadikan Jakarta bebas dari banjir patut dipertanyakan hanya sebatas wacana.
“Jika arahnya komersial makin jelas, maka itu menandakan tidak ada niat untuk menjadikan Jakarta bebas banjir. Apalagi sudah ada pernyataan bahwa Jakarta tidak sepenuhnya bisa terbebas dari banjir atau genangan air. Artinya tidak ada target dan tidak ada program yang jelas,” tegasnya.
Hari juga mengingatkan bahwa Jakarta saat ini menghadapi berbagai pemicu yang memperparah banjir, mulai dari peningkatan suhu, polusi udara, tingginya kubik sampah harian hingga berkurangnya daerah resapan air akibat alih fungsi lahan yang tidak terkendali.
Lebih lanjut, ia mempertanyakan fokus kebijakan Gubernur Jakarta dalam membenahi persoalan banjir.
Menurutnya, pemerintah seharusnya lebih memprioritaskan pembangunan tata ruang manusia atau sumber daya manusia (SDM), bukan terus-menerus memperluas tata ruang gedung.
“Yang berjalan sekarang adalah zona gedung terus berkembang, sementara pembenahan terhadap manusia atau SDM diabaikan. Target yang dikejar hanya cuan dan cuan. Jika ini terus dibiarkan, Jakarta akan sepenuhnya menjadi kota bisnis,” kata Hari.
Baca juga: Update Banjir Jakarta: Kebon Pala Ketinggian 1,5 Meter, Katulampa Siaga 4
Ia menilai, pernyataan Gubernur Jakarta Pramono Anung yang menyebut Jakarta tidak mungkin sepenuhnya bebas dari banjir justru memperkuat kesan bahwa pemerintah memilih bersikap pasrah dan menerima keadaan, alih-alih menghadirkan solusi konkret.
“Dengan pernyataan tersebut, bisa dipastikan tidak ada program Jakarta bebas banjir. Yang ada hanyalah sikap pasrah dan menerima masa lalu serta kenyataannya,” ujarnya.
Hari pun menyindir kondisi warga Jakarta yang setiap hujan deras harus kembali menghadapi banjir di wilayahnya. Ia menggambarkan situasi tersebut dengan ungkapan Jawa, ‘Pasrah Bongkokan’, sebagai simbol kepasrahan rakyat terhadap kebijakan yang dinilai tidak berpihak pada keselamatan dan kenyamanan warga. “Pada akhirnya, Gubernur Jakarta tidak mampu memberikan solusi nyata bagi warga yang setiap kali hujan harus berhadapan dengan banjir,” pungkas Hari Purwanto.
Sebelumnya, Gubernur Jakarta Pramono Anung mengatakan Jakarta tidak mungkin sepenuhnya bebas dari genangan. Pernyataan itu ia sampaikan saat meninjau pengerukan Kali Cakung Lama di kawasan Rawa Indah, Cilincing, Jakarta Utara.
Sekadar diketahui, beberapa kawasan yang sejatinya adalah zona hunian mulai beralih fungsi menjadi areal bisnis. Rumah disewakan untuk dialihfungsikan sebagai kafe, restoran, salon kecantikan, Bank hingga toko peralatan olahraga.
Beberapa kawasan zona perumahan (residensial) di Jakarta telah beralih fungsi menjadi area bisnis dan komersial (kuning ke merah/ungu dalam zonasi) secara masif, terutama di Jakarta Selatan dan Pusat. Faktor pendorong utamanya adalah harga tanah yang tinggi, kedekatan dengan akses moda transportasi (MRT/LRT), dan transformasi Jakarta menjadi kota bisnis global.
Di Kebayoran Baru (Wolter Monginsidi, Senopati, Gunawarman), misalnya, kawasan yang dulunya merupakan perumahan elit menengah atas, kini koridor seperti Jalan Wolter Monginsidi telah berubah menjadi dominasi komersial berupa restoran, kafe, kantor, Bank dan butik. Warga Hang Jebat juga sempat menolak keberadaan bengkel perawatan otomotif dan klub motor pada 2023 dengan alasan mengganggu ketenangan penghuni.
Pun demikian dengan Kemang, Jakarta Selatan, yang dikenal sebagai kawasan hunian ekspatriat, telah bertransformasi menjadi kawasan komersial intensif. Rumah-rumah mewah beralih fungsi menjadi kafe, restoran, butik, dan kantor usaha.
Di Menteng, Jakarta Pusat, sebagai kawasan elit historis, banyak hunian terutama di pinggir jalan raya beralih fungsi menjadi kantor perusahaan, kantor kedutaan, hingga restoran mewah. Warga juga sempat menolak “wajah baru” Menteng sebagai areal bisnis karena selain mengganggu ketenangan, juga dikhawatirkan merusak nilai sejarah kawasan tersebut sebagai salah satu cagar budaya.
Sementara di Pondok Indah, kafe, restoran, Bank, gym dan salon kecantikan dengan mudah ditemukan di areal kompleks perumahan elit, seperti Simetri Coffee yang berada di dalam Kompleks Metro Kencana V dan sempat mendapat penolakan dari warga.
Lantas, bolehkah rumah dijadikan tempat usaha? Pengamat Perkotaan Yayat Supriatna menjelaskan, rumah yang dijadikan tempat usaha tergantung pada tujuannya.
Usaha tersebut semestinya memenuhi kebutuhan warga di dalam perumahan, bukan mengundang masyarakat dari luar lingkungan.
“Membuat usaha di rumahnya, tujuannya sebetulnya rumah itu bukan untuk melayani di luar lingkungan, tapi untuk di dalam lingkungan. Nah itu masih boleh. Jadi rumah dengan fungsi usaha untuk kegiatan mendukung kegiatan lingkungan. Tapi kalau di tempat-tempat perumahan yang resmi lainnya, itu tidak boleh, harus ada di kawasan pertokoannya atau di zona bisnisnya,” tuturnya.
Yayat menambahkan, setiap ada kegiatan harus ada penyesuaian tata ruang dan minimal mendapatkan kesesuaian pemanfaatan ruang yang mengacu kepada RDTR (Rencana Detail Tata Ruang). Dari sisi aturan, pemanfaatan tersebut harus sesuai dengan ketentuan RDTR.
Ia mencontohkan fenomena yang kini ramai, seperti pembangunan lapangan padel di kawasan pemukiman yang memunculkan penolakan di beberapa tempat. Secara fungsi, kegiatan olahraga masih dalam konteks kebutuhan.
Namun ketika bersifat komersial dan melayani warga di luar kompleks, muncul beban tambahan terhadap daya dukung dan daya tampung lingkungan. Artinya, jika kegiatan dan peruntukan sesuai tata ruang, tidak ada masalah dan diizinkan sepanjang fungsinya tidak dominan serta terbatas sesuai kebutuhan dan persyaratan.
Namun jika perubahan pemanfaatan ruang yang semula terbatas dan bersyarat berkembang menjadi kegiatan komersial penuh yang tidak sesuai daya tampung dan daya dukung, maka konflik mudah terjadi.
Menurut Yayat, fenomena rumah menjadi restoran atau kafe yang menjamur hingga kawasan seperti Kemang berubah menjadi kawasan perdagangan dengan penetrasi komersial mencapai sekitar 70 persen menunjukkan lemahnya pengendalian dan perizinan.
Di Jakarta memang ada penyegelan, tetapi persoalan pembangunan dan tata ruang masih terus berulang.
Dalam sistem OSS terbaru, pemerintah daerah dan kota akan semakin terintegrasi, meski beberapa kegiatan tetap bisa diintervensi dari pusat, seperti pada zona strategis nasional.
Namun, masih ada persoalan perencanaan yang bersifat makro, dengan peta zonasi kuning, coklat, ungu, hijau, dan merah yang belum detail, sehingga membuka ruang negosiasi dalam konteks perizinan.
Ia mendorong agar daerah memiliki RDTR yang detail dan digital.
Meski Jakarta sudah relatif maju secara teknologi, dalam praktiknya masih ditemukan tumpang tindih dan persoalan di lapangan. Dalam kasus Pondok Indah, misalnya, alih fungsi rumah menjadi komersial sering kali tidak mempertimbangkan daya tampung parkir, tingkat buangan sampah, kapasitas jalan lingkungan, hingga potensi kemacetan.
Yayat juga menyoroti potensi konflik horizontal. Dalam sejumlah kasus, persetujuan warga dipersoalkan—mulai dari dugaan tanda tangan dipalsukan hingga izin yang tidak sesuai dengan kesepakatan awal. Aktivitas usaha yang berlangsung hingga malam hari kerap memicu ketegangan, bahkan memunculkan tuntutan kompensasi dari warga.
Warga, menurutnya, memiliki hak untuk menggugat. Namun lemahnya ruang dialog, minimnya pengecekan lapangan, serta proses perizinan yang cenderung administratif dalam sistem OSS membuat persoalan di tingkat lingkungan sering kali terabaikan.
Sebagai informasi, aturan OSS terbaru (berbasis PP 28 Tahun 2025) mewajibkan kesesuaian lokasi usaha dengan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) secara ketat. Validasi zonasi kini dilakukan otomatis melalui peta poligon.
Jika lokasi atau KBLI tidak sesuai zonasi, permohonan Nomor Induk Berusaha (NIB) dapat ditolak atau dihentikan, sehingga RDTR menjadi faktor penentu utama.
Ilustrasi foto, Kawasan Pondok Indah.
