เมื่อไม่นานมานี้ มีกระแสข่าวโด่งดังเกี่ยวกับผู้ซื้อชาวอังกฤษรายหนึ่ง ซื้อคอนโดมิเนียมแบบขายขาด (Freehold) มูลค่า 56 ล้านบาท ใกล้หาดบางเทา จังหวัดภูเก็ต แล้วอ้างว่าเขาไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาไม่ว่ารายได้นั้นจะเกิดขึ้นในไทยหรือไม่ก็ตาม โพสต์ดังกล่าวถูกแชร์ต่อจนกลายเป็นไวรัล เกิดกระแสถกเถียงในโลกออนไลน์ ชาวต่างชาติหลายคนตั้งคำถามตามมาว่า “ซื้อคอนโดในไทยแล้วไม่ต้องเสียภาษีจริงหรือ? แล้วมันถูกกฎหมายด้วยเหรอ?”
คำตอบตรง ๆ คือ มีทั้งส่วนที่ “ใช่” และ “ไม่ใช่” ความแตกต่างตรงนี้สำคัญมากสำหรับชาวต่างชาติกำลังวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย คำกล่าวอ้างนี้เป็นความจริงในแง่ของภาษีเงินได้ แต่จะไม่จริงเลยหากตีความแบบเหมารวมว่า “ไม่ต้องเสียภาษีอะไรเลย” ไทยเกอร์จะพาไปดูว่ากฎหมายระบุไว้อย่างไร
เกิดอะไรขึ้น? ชาวอังกฤษซื้อคอนโดภูเก็ต 56 ล้าน อ้างไม่ต้องเสียภาษีผู้ซื้อชาวต่างชาติรายนี้ยืนยันว่า ซื้อคอนโดมิเนียมมูลค่า 1.3 ล้านปอนด์ (ประมาณ 56 ล้านบาท) ใกล้หาดบางเทา เป็นการซื้อแบบกรรมสิทธิ์ขายขาด (Freehold) ถูกต้องตามพระราชบัญญัติอาคารชุดของไทย
เจ้าตัวอ้างว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูงขนาดนี้ ทำให้เขามีคุณสมบัติได้รับวีซ่าพำนักระยะยาว (LTR Visa) ประเภทพลเมืองผู้มีความมั่งคั่งระดับโลก (Wealthy Global Citizen) วีซ่านี้อนุญาตให้เขาอาศัยในไทยได้ระยะยาว และยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับรายได้ที่มาจากต่างประเทศ ตามพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 743
ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายหลายรายยืนยันตรงกันว่า กฎภาษีปี 2567 ที่บังคับให้ผู้อยู่อาศัยในไทยยื่นรายได้จากต่างประเทศนั้น ไม่มีผลกับผู้ถือวีซ่า LTR
สำหรับเรื่องภาษีเงินได้ ชาวต่างชาติท่านนี้เข้าใจถูกต้องแล้วแต่คำว่า “ไม่เสียภาษี” อาจทำให้คนเข้าใจผิด เพราะตอนโอนกรรมสิทธิ์คอนโดที่กรมที่ดิน ยังมีภาษีและค่าธรรมเนียมอีกหลายรายการที่วีซ่า LTR ไม่ได้ช่วยยกเว้น
สรุปประเด็นสำคัญ ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้จริงไหม แล้วต้องทำอย่างไรชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้ กฎหมายรองรับ แต่มีเงื่อนไขหลายอย่างกำกับ แตกต่างจากคนท้องถื่น
กฎหมายไทยห้ามชาวต่างชาติถือครองที่ดินโดยเด็ดขาด แต่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 เปิดช่องให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบขายขาด (Freehold) ได้ตลอดไป สิทธินี้เป็นกรรมสิทธิ์จริง บังคับใช้ได้ตามกฎหมาย ไม่ใช่การเลี่ยงกฎหมายผ่านการเช่าซื้อ (Leasehold)
Freehold กับ Leasehold ต่างกันชัดเจน ผู้ซื้อแบบ Freehold ได้โฉนดกรรมสิทธิ์สมบูรณ์และเป็นเจ้าของตลอดไป ส่วน Leasehold จำกัดสิทธิไว้สูงสุดแค่ 30 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ข้อสัญญา “ต่ออายุ 30+30+30 ปี” ที่เห็นกันบ่อยๆ เป็นแค่ข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา จดทะเบียนเป็นสิทธิในทรัพย์สิน (In Rem) ไม่ได้ กฎหมายไม่คุ้มครอง
ผู้ซื้อชาวต่างชาติอาจใช้ Leasehold เป็นเงื่อนไขลงทุนเพื่อยื่นขอวีซ่า LTR ได้ในบางกรณี แต่ไม่เทียบเท่ากับโฉนดคอนโด Freehold วิธีนี้คุ้มค่าก็ต่อเมื่อโควตาต่างชาติของอาคารนั้นเต็มแล้วเท่านั้น
แบบฟอร์มการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET Form)ผู้ซื้อต่างชาติที่จะจดทะเบียนโอนคอนโดเป็นชื่อตัวเองที่กรมที่ดิน ต้องโอนเงินค่าซื้อเต็มจำนวนมาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ เมื่อเงินตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไปเข้าธนาคารพาณิชย์ในไทย แล้วแปลงเป็นเงินบาท ธนาคารจะออก “แบบฟอร์มการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ” (FET Form) ให้
ภาษีที่ต้องจ่ายตอนซื้อ ไม่มีวีซ่าไหนช่วยยกเว้นได้ไม่มีวีซ่าประเภทใดช่วยยกเว้นภาษีและค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินเรียกเก็บวันโอนกรรมสิทธิ์ วีซ่า LTR ก็ไม่ได้
ลองคิดดูจากกรณีคอนโดภูเก็ตมูลค่า 56 ล้านบาท สมมติว่าผู้ขายเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) อย่างเดียวก็ตกประมาณ 1,848,000 บาท ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่ายอีกราว 560,000 บาท ส่วนค่าธรรมเนียมการโอน 2% เท่ากับ 1,120,000 บาท ปกติผู้ซื้อกับผู้ขายแบ่งจ่ายกันคนละครึ่ง ผู้ซื้อจึงรับผิดชอบส่วนนี้ประมาณ 560,000 บาท
รัฐบาลลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองลงเหลือ 0.01% ชั่วคราวจนถึงเดือนมิถุนายน 2569 ฟังดูดี แต่มาตรการนี้ให้เฉพาะคนไทยที่ซื้ออสังหาฯ มูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาทเท่านั้น ผู้ซื้อต่างชาติในระดับราคา 56 ล้านบาทจึงไม่ได้สิทธินี้
วีซ่า LTR และ พ.ร.ฎ. 743: ตัวช่วยเรื่องภาษีที่แท้จริงคุณสมบัติผู้มีสิทธิขอวีซ่า LTR ประเภทพลเมืองผู้มีความมั่งคั่งระดับโลก (Wealthy Global Citizen)
คอนโดแบบขายขาดมูลค่า 56 ล้านบาท (ประมาณ 1.6 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) เกินเกณฑ์ลงทุนขั้นต่ำ 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ และนับรวมเป็นสินทรัพย์ทั่วโลก 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐได้ด้วย
แต่มีจุดที่ต้องระวัง สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) จะประเมินมูลค่าทรัพย์สินตาม ราคาที่จดทะเบียนกับกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาตลาด ดังนั้นการแจ้งราคาซื้อขายต่ำกว่าความเป็นจริงเพื่อประหยัดภาษีการโอน อาจทำให้มูลค่าการลงทุนลดลงจนไม่ถึงเกณฑ์ที่กำหนด
พ.ร.ฎ. 743 ยกเว้นภาษีอะไรให้บ้างมาตรา 5 ของ พ.ร.ฎ. ฉบับที่ 743 ยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาให้ผู้ถือวีซ่า LTR 3 กลุ่ม ได้แก่ Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner และ Work-from-Thailand Professional
ทำไมเรื่อง กฎภาษีใหม่ปี 2567 จึงสำคัญเดือนกันยายน 2566 กรมสรรพากรออกคำสั่งที่ ป.161/2566 กำหนดว่าตั้งแต่มกราคม 2567 เป็นต้นไป คนที่อยู่ในไทยตั้งแต่ 180 วันขึ้นไปต่อปี ต้องยื่นแบบแสดงรายได้จากต่างประเทศในปีที่นำเงินเข้ามาในไทย ไม่ว่ารายได้นั้นจะเกิดขึ้นปีใด กฎนี้ปิดช่องโหว่เดิมที่คนเคยเลี่ยงภาษีด้วยการชะลอการนำเงินเข้าประเทศไปข้ามปี
แต่ผู้ถือวีซ่า LTR กลุ่ม Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner และ Work-from-Thailand Professional ไม่ต้องปฏิบัติตามข้อบังคับนี้ เหตุผลชัดเจน คำสั่ง ป.161 เป็นแค่คำสั่งระดับกรม ส่วน พ.ร.ฎ. 743 เป็นกฎหมายที่มีศักดิ์สูงกว่า คำสั่งระดับกรมจึงลบล้างพระราชกฤษฎีกาไม่ได้
บริษัทที่ปรึกษาชั้นนำอย่าง BDO Thailand, HLB Thailand, PwC และ KPMG ยืนยันว่าสิทธินี้มีผลบังคับใช้จริง ส่วนคนที่ถือ Thailand Privilege Visa วีซ่าเกษียณอายุทั่วไป หรือวีซ่า DTV ไม่ได้รับการคุ้มครอง ต้องเสียภาษีอัตราก้าวหน้าสูงสุด 35% สำหรับรายได้จากต่างประเทศที่นำเข้ามาในไทย
ภาระภาษีที่ยังต้องจ่ายหลังซื้อคอนโดวีซ่า LTR ยกเว้นเฉพาะรายได้จากต่างประเทศเท่านั้น ภาษีต่อไปนี้ผู้ซื้อยังต้องจ่ายไม่ว่าจะถือวีซ่าประเภทใด
โครงสร้างทางเลือกอื่นๆ มีอะไรบ้างวีซ่า LTR ประเภท Wealthy Global Citizen + คอนโดแบบขายขาด (Freehold) คือวิธีที่ประหยัดภาษีได้มากที่สุดตามกฎหมายปัจจุบัน ทางเลือกอื่นมีข้อเสียที่ต้องชั่งน้ำหนัก
Thailand Privilege Visa ไม่ยกเว้นภาษีอะไรเลย ผู้ถือวีซ่านี้ต้องเสียภาษีตามคำสั่ง ป.161 สูงสุด 35% สำหรับรายได้ที่โอนเข้ามาในประเทศ
บริษัทจำกัดของไทย (ต่างชาติถือหุ้น 49% คนไทย 51%) ถูกกฎหมายก็ต่อเมื่อผู้ถือหุ้นชาวไทยลงเงินจริง ปี 2568 ทางการเข้มงวดเรื่องนอมินีมากขึ้น ทั้งสองฝ่ายเสี่ยงถูกดำเนินคดีอาญา
อสังหาฯ ในนามบริษัทยังต้องเสียภาษีนิติบุคคล 20% และไม่ได้สิทธิลดหย่อนจากการขายกำไรแบบบุคคลธรรมดา
Leasehold น่าสนใจก็ต่อเมื่อโควตาขายขาดเต็มแล้ว แต่เพดาน 30 ปี กับข้อสัญญาต่ออายุที่บังคับใช้จริงไม่ได้ ก็ยังเป็นข้อจำกัดสำคัญ
ในทางปฏิบัติ โครงสร้างไหนดีที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่กำลังมองหาคอนโดในไทย การใช้วีซ่า LTR ประเภท Wealthy Global Citizen ร่วมกับการซื้อคอนโดมิเนียมแบบขายขาด และสิทธิจาก พ.ร.ฎ. 743 ถือเป็นโครงสร้างทางกฎหมายที่คุ้มค่าด้านภาษีมากที่สุดในปัจจุบัน
แต่ต้องเข้าใจให้ชัดว่า นี่ไม่ใช่การเป็นเจ้าของอสังหาฯ แบบ “ปลอดภาษี” เป็นการได้รับสิทธิยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับรายได้จากต่างประเทศ ควบคู่กับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยแบบมาตรฐาน
กรณีผู้ซื้อที่ภูเก็ต ชำระภาษีการโอนมาตรฐานที่สำนักงานที่ดินตอนซื้อแล้ว หากเขามีรายได้จากค่าเช่าห้องชุด ก็ต้องเสียภาษีเงินได้ของไทย หากขายต่อก็ต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย แต่ในส่วนของรายได้จากต่างประเทศที่นำเข้ามาในไทย ไม่ว่าจะเป็นเงินเดือน เงินปันผล หรือกำไรจากการขายทรัพย์สินในต่างประเทศ จะได้รับความคุ้มครองไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาภายใต้ พ.ร.ฎ. 743 ตราบใดที่สถานะ LTR ของเขายังมีผล และเขายื่นแบบ ภ.ง.ด.90 ประจำปีเพื่อแสดงสิทธิการยกเว้นนี้
สถานะทางภาษีแบบนี้มีมูลค่าสูงมาก เป็นทางออกที่ใกล้เคียงคำว่า “ปลอดภาษี” มากที่สุดเท่าที่ชาวต่างชาติจะทำได้เมื่อซื้อคอนโดในไทย แต่มันก็ไม่ใช่การซื้อคอนโดแล้วไม่ต้องจ่ายภาษีอะไรเลยอย่างที่เข้าใจกัน
อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
