TRIBUN-BALI.COM - Wajar saja kalau belakangan ini banyak orang jadi resah, membaca kabar soal pajak kontrakan dan kos-kosan yang disebut-sebut bakal berlaku mulai 2027.
Baru sebentar buka media sosial, linimasa sudah dipenuhi unggahan bernada khawatir dan tangkapan layar yang beredar tanpa sumber jelas, seolah ada aturan baru yang tiba-tiba muncul dan mengancam usaha kos maupun rumah sewaan milik warga.
Padahal, ketentuan soal pajak sewa properti dan usaha kos ini sebenarnya sudah berjalan cukup lama, jauh sebelum ramai diperbincangkan seperti sekarang.
Direktorat Jenderal Pajak (DJP) pun, sudah menegaskan jika tidak ada pajak baru yang menyasar pemilik usaha kos dan kontrakan pada 2027.
Yang membuatnya terasa mengejutkan sebenarnya bukan aturannya, melainkan cara informasi ini menyebar cepat, terpotong-potong, dan kadang keburu membuat resah sebelum sempat dicerna dengan tenang.
Baca juga: JANGAN Hanya Dokumen Administratif! Kanwil DJP Bali Dorong Sinergi Penerimaan Pajak Pusat & Daerah
Baca juga: POLEMIK Kos-kosan Kena Pajak, DJP Berikan Penjelasan Bahwa Semua Akan Sesuai Ketentuan yang Berlaku!
Kekhawatiran semacam ini sering muncul, karena masih banyak yang belum familiar dengan perbedaan antara pajak pusat yang dikelola DJP dan pajak daerah yang dipungut pemerintah kabupaten/kota, padahal keduanya sebenarnya berjalan beriringan, bukan saling menumpuk dan memberatkan.
Aturan pajak untuk rumah yang dikontrakkan, sebenarnya cukup sederhana. Sesuai pasal 4 ayat (2) UU Pajak Penghasilan (PPh), penerimaan dari sewa rumah dikenai pajak penghasilan sebesar 10 persen dari nilai sewa yang diterima, termasuk kalau di dalamnya sudah ada biaya perawatan atau keamanan yang dibebankan ke penyewa.
Sebagai gambaran, pemilik yang menyewakan satu unit kontrakan seharga Rp24 juta setahun, maka pajaknya sebesar Rp2,4 juta. Soal Pajak Pertambahan Nilai (PPN), pemilik kontrakan kecil tak perlu khawatir, sebab kewajiban memungut PPN baru muncul jika omzet usahanya sudah tembus Rp4,8 miliar setahun. Nilai sebesar itu jauh di atas skala kontrakan rumah milik warga pada umumnya.
Ceritanya berbeda untuk usaha kos-kosan. Secara hukum ia tidak masuk kategori sewa properti biasa seperti kontrakan, tapi digolongkan sebagai kegiatan usaha yang tunduk pada PP Nomor 55 Tahun 2022 dan Undang-Undang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP).
Pemilik kos bisa memilih skema PPh Final “UMKM” sebesar 0,5?ri omzet bulanan, atau memakai tarif umum sesuai Pasal 17 UU PPh kalau dirasa lebih menguntungkan. Yang membuat skema ini ramah kantong bagi pengusaha kos kecil adalah adanya insentif atas omzet usaha sampai dengan Rp500 juta per tahun sama sekali tidak dikenai PPh.
Bayangkan pemilik kos 8 kamar dengan sewa bulanan seharga Rp1,5 juta, total omzetnya setahun adalah Rp144 juta, jauh di bawah ambang batas Rp500 juta, sehingga PPh Final yang harus dibayar adalah Rp0, alias gratis.
Bagaimana dengan skala yang lebih besar? pemilik kos dengan 20 kamar dan omzet Rp600 juta setahun hanya dikenai PPh atas selisih di atas Rp500 juta, yaitu Rp100 juta, dikalikan 0,5 % , hasilnya Rp500.000 per tahun, atau sekitar Rp41.000 per bulan, lebih murah dari sekali makan berdua di food court kekinian. Jadi klaim bahwa pajak "mencekik" usaha kos rasanya tidak tepat.
Sumber kepanikan kedua, dan barangkali yang paling sering salah kaprah, adalah soal pajak daerah. Dulu, semasa Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD) masih berlaku, kos dengan lebih dari 10 kamar memang masuk definisi "hotel" dan dikenai pajak hotel hingga 10 % .
Namun sejak Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD) disahkan, usaha kos-kosan resmi dikeluarkan dari daftar objek pajak daerah, dan nomenklatur pajak hotel berganti nama menjadi Pajak Barang dan Jasa Tertentu (PBJT) Jasa Perhotelan.
Jadi usaha kos dengan skema sewa bulanan atau tahunan, bebas dari PBJT ini. PBJT baru berpotensi berlaku kalau unit kos dialihfungsikan menjadi penginapan harian di bawah satu bulan, alias mendadak menyulap diri jadi hotel kaget.
Satu hal penting yang sering terlewat, kalaupun PBJT berlaku untuk kos harian, yang menanggung bebannya adalah penyewa sebagai konsumen, bukan keuntungan pemilik kos, sehingga pemilik hanya berperan sebagai "kasir" yang menyetorkan pungutan itu ke kas daerah.
Kalau ditarik benang merah dari seluruh drama ini, ada tiga hal yang layak dicamkan baik-baik. Pertama, tidak ada jenis pajak baru pada 2027, semua skema yang beredar sebenarnya warisan aturan lama yang cuma viral ulang karena momentumnya pas.
Kedua, UU HKPD justru membebaskan kos-kosan sewa bulanan dari pajak daerah, kebalikan telak dari tuduhan bahwa pemerintah sedang mengejar-ngejar pemilik kos kelas menengah ke bawah. Ketiga, UU HPP memberi insentif nyata berupa bebas PPh untuk omzet kos sampai Rp500 juta setahun, keberpihakan yang justru jarang dibahas karena kalah viral dibanding narasi ketakutan.
Ironisnya, energi yang dihabiskan untuk marah-marah di kolom komentar atau menyebarkan pesan berantai di grup WhatsApp keluarga sebenarnya bisa dialihkan untuk membaca satu-dua paragraf regulasi resmi, yang jelas jauh lebih murah ketimbang ongkos emosional akibat termakan kabar burung.
Pada akhirnya, keriuhan ini adalah pengingat bahwa literasi perpajakan kita masih perlu diperkuat agar tidak gampang baper duluan sebelum paham duduk perkaranya. FOMO memang menggoda dan terasa seru untuk diikuti, tapi menyebarkan informasi setengah matang hanya melahirkan kepanikan yang tidak perlu.
Faktanya, justru negara berpihak pada usaha kecil seperti kos-kosan dan kontrakan skala rumahan. Jadi, sebelum ikut termakan amarah atau membagikan tangkapan layar yang belum jelas asal-usulnya, ada baiknya kita menahan jempol sejenak dan mengecek langsung ke kanal resmi Direktorat Jenderal Pajak, atau berkonsultasi dengan penyuluh pajak di kantor pajak terdekat.
Mari jadikan rasa penasaran kita bekerja lebih keras ketimbang rasa emosi, sebab masyarakat digital yang dewasa bukan yang paling cepat marah, melainkan yang paling rajin memverifikasi sebelum berkomentar. (*)
Penulis: AS Bayu Aji (Praktisi Perpajakan tinggal di Denpasar)
Tulisan di atas adalah opini pribadi penulis dan tidak mewakili instansi di mana penulis bertugas.
