SURYA.co.id – Rumah yang disewakan atau dikontrakkan kepada orang lain bukan hanya menjadi sumber pemasukan bagi pemilik, tetapi juga memiliki kewajiban pajak yang perlu diperhatikan.
Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan pada dasarnya dikenai Pajak Penghasilan (PPh) yang bersifat final.
Ketentuan tersebut diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
Aturan ini mulai berlaku pada 2 Januari 2018 dan hingga kini menjadi dasar pengenaan PPh atas penghasilan sewa tanah dan bangunan.
Lantas, berapa pajak rumah kontrakan yang harus dibayar pemilik? Apa saja yang masuk dalam perhitungan, siapa yang wajib membayar, dan apakah rumah kos dikenai aturan pajak yang sama?
Pasal 2 ayat (1) PP 34/2017 mengatur bahwa penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan, baik sebagian maupun seluruh bangunan, yang diterima orang pribadi atau badan dikenai PPh yang bersifat final.
Sementara itu, Pasal 4 ayat (1) menetapkan tarif PPh final sebesar 10 persen dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan.
Secara sederhana, rumus menghitung pajak rumah kontrakan adalah:
PPh Final = 10 persen x jumlah bruto nilai persewaan
Artinya, apabila sebuah rumah disewakan dengan nilai Rp24 juta dalam satu tahun, pajak yang terutang adalah:
10 % x Rp24 juta = Rp2,4 juta.
Dengan demikian, PPh final atas penghasilan sewa rumah tersebut sebesar Rp2,4 juta.
Salah satu hal penting yang perlu diperhatikan pemilik rumah kontrakan adalah istilah jumlah bruto nilai persewaan.
Dasar pengenaan PPh final bukan semata-mata uang sewa yang diterima pemilik. Berdasarkan Pasal 4 ayat (2) PP 34/2017, jumlah bruto mencakup seluruh jumlah yang dibayarkan atau diakui sebagai utang oleh penyewa dengan nama dan dalam bentuk apa pun yang berkaitan dengan tanah dan/atau bangunan yang disewa.
Komponen tersebut antara lain dapat mencakup:
Ketentuan tersebut tetap berlaku meskipun biaya-biaya tersebut dituangkan dalam perjanjian terpisah ataupun digabungkan dengan perjanjian sewa.
Dengan kata lain, pemilik rumah perlu melihat total nilai bruto yang berkaitan dengan persewaan, bukan hanya nominal yang secara eksplisit disebut sebagai uang sewa.
PPh atas persewaan tanah dan/atau bangunan menggunakan dasar jumlah bruto nilai persewaan. Konsekuensinya, biaya yang dikeluarkan pemilik untuk memperoleh penghasilan sewa tidak menjadi pengurang dasar pengenaan PPh final.
Misalnya, pemilik mengeluarkan biaya untuk memperbaiki atap, mengecat rumah, melakukan renovasi, membayar pemeliharaan, atau mengeluarkan biaya lain sebelum rumah disewakan.
Biaya tersebut tidak dapat begitu saja dikurangkan dari nilai bruto sewa untuk memperoleh dasar pengenaan pajak.
Karena itu, jika rumah disewakan Rp24 juta setahun, pemilik tidak dapat menghitung pajak dengan cara mengurangi terlebih dahulu biaya renovasi atau pemeliharaan dari Rp24 juta.
Mekanisme pembayaran PPh final bergantung pada status penyewa.
Jika penyewa merupakan pihak yang bertindak atau ditunjuk sebagai pemotong PPh, penyewa yang melakukan pemotongan pajak atas pembayaran sewa. DJP mencantumkan antara lain badan pemerintah, subjek pajak badan dalam negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, kerja sama operasi, perwakilan perusahaan luar negeri tertentu, serta orang pribadi yang ditunjuk sebagai pemotong.
Setelah melakukan pemotongan, pihak penyewa memberikan bukti pemotongan pajak kepada pemilik atau pihak yang menyewakan.
Sebaliknya, apabila penyewa merupakan orang pribadi yang bukan pemotong PPh, kewajiban menyetor PPh final berada pada pihak yang menyewakan.
Sebagai contoh, Bu Rina menyewakan sebuah rumah kepada orang pribadi dengan nilai sewa Rp24 juta untuk satu tahun.
Karena penyewa bukan pihak yang ditunjuk sebagai pemotong PPh, Bu Rina harus menyetor sendiri PPh final atas penghasilan sewanya.
Perhitungannya:
Nilai sewa: Rp24 juta
Tarif PPh final: 10 persen
PPh final: 10 % x Rp24 juta = Rp2,4 juta
Jadi, PPh final yang terutang atas penghasilan sewa rumah tersebut adalah Rp2,4 juta.
DJP menjelaskan bahwa untuk pembayaran sendiri oleh pihak yang menyewakan, penyetoran PPh final dilakukan setelah membuat kode billing.
Dalam informasi administrasi DJP, penyetoran sendiri disebut dilakukan paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya, sedangkan pelaporan SPT Masa paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya.
Apakah Pajak Sewa Rumah Harus Dilaporkan dalam SPT Tahunan?
Penghasilan sewa yang telah dikenai PPh final tetap perlu diperhatikan dalam pelaporan pajak.
Bagi wajib pajak orang pribadi, penghasilan yang telah dikenai PPh final dilaporkan pada bagian penghasilan yang dikenai pajak final dalam SPT Tahunan.
Artinya, status final bukan berarti penghasilan tersebut tidak perlu dilaporkan. PPh final berarti pajak atas jenis penghasilan tersebut telah memiliki mekanisme pengenaan tersendiri sesuai ketentuan perpajakan.
Ada ketentuan mengenai bagian peredaran bruto usaha wajib pajak orang pribadi sampai dengan Rp500 juta dalam satu tahun pajak yang dapat memperoleh perlakuan tidak dikenai PPh dalam skema tertentu.
Namun, ketentuan tersebut tidak serta-merta menghapus PPh final atas persewaan tanah dan/atau bangunan.
Pasalnya, penghasilan sewa tanah dan/atau bangunan sudah memiliki ketentuan khusus berdasarkan PP 34/2017. Karena itu, pemilik rumah kontrakan tidak dapat langsung menyimpulkan bahwa penghasilan sewanya bebas PPh hanya karena total peredaran brutonya masih berada di bawah Rp500 juta.
Pemilik juga perlu membedakan antara rumah kontrakan dan rumah kos karena perlakuan pajaknya tidak sama.
PP 34/2017 mengecualikan penghasilan dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya dari pengenaan PPh final 10 persen atas persewaan tanah dan/atau bangunan. Dalam penjelasan aturan tersebut, jasa pelayanan penginapan antara lain mencakup kamar, asrama mahasiswa atau pelajar, asrama atau pondokan pekerja, dan rumah kos.
Dengan demikian, penghasilan rumah kos tidak dikenai PPh final 10 persen berdasarkan PP 34/2017.
Namun, bukan berarti usaha kos bebas pajak. Penghasilan dari usaha rumah kos tetap merupakan penghasilan usaha yang mengikuti ketentuan perpajakan sesuai kondisi dan skema yang digunakan pemilik.
DJP menjelaskan bahwa rumah kos dapat masuk dalam skema PPh final usaha tertentu bagi wajib pajak orang pribadi yang memenuhi persyaratan, dengan tarif 0,5 persen dan ketentuan peredaran bruto sampai dengan Rp4,8 miliar sebagaimana skema yang berlaku.
Karena itu, pemilik rumah perlu melihat jenis kegiatan usaha dan ketentuan pajak yang tepat, bukan hanya berdasarkan bentuk fisik bangunannya.
Secara garis besar, aturan yang perlu dipahami pemilik rumah adalah:
Hal yang paling sering terlewat dalam pajak rumah kontrakan bukan tarifnya, melainkan dasar pengenaan pajaknya.
Tarif 10 persen relatif mudah dihitung. Persoalannya muncul ketika dalam perjanjian sewa terdapat biaya tambahan seperti pemeliharaan, keamanan, layanan, atau fasilitas tertentu. Komponen tersebut dapat ikut membentuk jumlah bruto nilai persewaan.
Karena itu, pemilik rumah sebaiknya mencatat nilai transaksi secara jelas dan menyimpan perjanjian sewa serta bukti pembayaran. Langkah tersebut penting agar pemilik dapat menentukan dasar pengenaan pajak dengan tepat sekaligus memiliki dokumentasi apabila diperlukan dalam administrasi perpajakan.
Perbedaan antara rumah kontrakan dan rumah kos juga perlu menjadi perhatian. Tidak semua pemasukan dari properti yang ditempati orang lain otomatis menggunakan tarif pajak yang sama. Jenis penghasilan dan karakter kegiatan usahanya menjadi faktor penting dalam menentukan aturan pajak yang berlaku.
Bagi pemilik yang memiliki beberapa properti, memahami aturan sejak awal akan membantu menghindari kesalahan menghitung, menyetor, maupun melaporkan pajak.
