เว้นช่วงสุญญากาศจากการไม่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมาตรการเดิมหมดอายุเมื่อ 27 ธันวาคม 2567 ที่ผ่านมา
ในขณะที่แนวโน้มภาวะเศรษฐกิจปี 2568 ยังเต็มไปด้วยอนาคตที่คาดเดาไม่ได้ จากปัจจัยกดดันทั้งในประเทศและทั่วโลก ทำให้การต่ออายุมาตรการรัฐกลายเป็นเรื่องจำเป็น นำมาสู่ปฏิบัติการยื่นหนังสือถึงรัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร เพื่อขอให้พิจารณาให้การสนับสนุนและช่วยเหลือ เพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถประคับประคองธุรกิจให้รอดพ้นไปได้อีกหนึ่งปี
ล่าสุด “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกสมาคมอาคารชุดไทย และ “อิสระ บุญยัง” ประธานสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ดูเหมือนเราเดินมาถึงจุดที่จะต้องมองไปที่ปัญหาเชิงโครงสร้างของระบบเศรษฐกิจในภาพใหญ่ ควบคู่กับการแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าระยะสั้น
ทั้งนี้ ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จุดโฟกัสอยู่ที่สินค้าที่อยู่อาศัยซึ่งนับเป็นสินค้าคงทน แต่เทรนด์ปี 2568 ยังย่ำอยู่กับภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจภาพรวม กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว สวนทางกับอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ความเปราะบางของปัญหาหนี้ครัวเรือน แบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม ทางสภาพัฒน์ (สภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ) ฝากความหวังจีดีพีปีนี้อยู่ที่ 2.3-3.3% มาจากการใช้จ่ายภาครัฐ การลงทุนภาคเอกชน การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวค่อนข้างเป็นเครื่องจักรหมุนเศรษฐกิจเพียงอย่างเดียวที่ฟื้นตัวได้ดี ขณะที่ภาคการส่งออกยังต้องเผชิญมรสุมระดับสึนามิจากทรัมป์ 2.0
ทำให้ 7 สมาคมภาคอสังหาฯ ประกอบด้วย 1.คณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย 2.สมาคมอาคารชุดไทย 3.สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร 4.สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย 5.สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน 6.สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และ 7.สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมกันลงนามและส่งหนังสือถึงนายกรัฐมนตรี แพทองธาร ชินวัตร ร้องขอความช่วยเหลือใน 4 เรื่องหลัก ดังนี้
1.เสนอขอให้พิจารณาต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ต่อไปอีก 1 ปี ให้หมดอายุวันที่ 31 ธันวาคม 2568 ประกอบด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอน จาก 2% เหลือ 0.01% ลดค่าจดจำนอง 1% เหลือ 0.01% ซึ่งมีผลช่วยลดภาระจากล้านละ 3 หมื่นบาท เหลือล้านละ 300 บาท สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยได้รับอานิสงส์ถ้วนหน้าทั้งบ้านใหม่ (บ้านมือหนึ่ง) และบ้านมือสอง
ทั้งนี้ การขอต่ออายุมาตรการรัฐในรอบนี้ ในส่วนของธุรกิจรับสร้างบ้าน หรือบ้านสร้างบนที่ดินตัวเอง ได้รับสิทธิประโยชน์ 2 ปี ในการลดหย่อนภาษีไม่เกิน 1 แสนบาท จะหมดอายุวันที่ 31 ธันวาคม 2568 อยู่แล้ว จึงไม่ได้มีการบรรจุวาระการพิจารณามาในรอบนี้แต่อย่างใด
2.เสนอขอให้มาตรการวงเงินสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำ สำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ผ่านธนาคารของรัฐ ซึ่งได้แก่ ธนาคารออมสิน กับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ให้มีความต่อเนื่องในปี 2568
3.ขอรัฐบาลพิจารณาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2568 ลง 50% เพื่อลดภาระของภาคเอกชน และภาคประชาชน ในภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่แข็งแรง
และ 4.ขอติดตามความคืบหน้า จากนโยบายลดขนาดที่ดินของโครงการจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและพาณิชยกรรม โดยเฉพาะการสร้างหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งเกณฑ์เดิมกำหนดให้การสร้างบ้านเดี่ยวต้องมีที่ดินเริ่มต้น 50 ตารางวา ลดเหลือ 35 ตารางวา, บ้านแฝด จาก 35 ตารางวา ลดเหลือ 28 ตารางวา และทาวน์เฮาส์ ปัจจุบันที่ดินเริ่มต้น 16 ตารางวา ลดเหลือ 14 ตารางวา โดยมาตรการนี้อยู่ระหว่างขั้นตอนการดำเนินการเพื่อแก้ไขประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ที่มีกระทรวงมหาดไทยเป็นเจ้าภาพหลัก
โดย 7 สมาคมภาคอสังหาฯ ประเมินว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของปี 2568 จะสามารถช่วยให้ GDP เติบโตเพิ่มขึ้นได้ถึง 1.8%
สำหรับเทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2568 “ประเสริฐ” นายกสมาคมคอนโดฯ กล่าวว่า ปี 2568 เป็นปีที่การทำธุรกิจยากที่สุด โจทย์เศรษฐกิจยากที่สุด และท้าทายที่สุด คงต้องใช้ระยะเวลายาวนานที่สุดในการแก้ปัญหา เพราะเป็นการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างและกำลังซื้อผู้บริโภค เพราะโมเดลการฟื้นตัวเป็นรูปแบบ L Shape ทำให้ต้องใช้ระยะเวลายาวนานในการแก้ปัญหา
“เทรนด์การฟื้นตัวที่พูดกันว่าฟื้นตัวรูปแบบ K Shape ต้องบอกว่า วันนี้เป็น K Shape ที่ไม่มีจุดตัดแล้วสำหรับดีมานด์คนไทย หาจุดตัดไม่เจอระหว่างราคาบ้าน กับกำลังซื้อของคนไทย นับวันจะวิ่งห่าง วิ่งคนละทาง ราคาบ้านวิ่งห่างไปจุดหนึ่ง มีแต่จะสูงขึ้นเรื่อย ๆ กำลังซื้อยังอยู่ที่เดิม ไม่ได้วิ่งตามไปด้วย ทำให้ไม่มีจุดตัดแล้ว และไม่เป็นเส้นขนานด้วยนะ แต่จะวิ่งห่าง และถ่างออกไปเรื่อย ๆ นี่คือตลาดในประเทศ”
คำอธิบายรูปแบบ L Shape มาจากเชปขาขึ้นเป็นฝั่งราคาอสังหาฯ เพราะต้นทุนที่ดินขึ้นทุกวัน เป็นผลจากการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐ ทั้งการตัดถนนใหม่ ทางด่วน ที่สำคัญคือการสร้างรถไฟฟ้ามีปลายทางออกไปทุกมุมเมืองกรุงเทพฯ สวนทางกลับกำลังซื้อผู้บริโภคที่ไม่ได้เพิ่มขึ้นตามราคาอสังหาฯ จึงเป็นโจทย์ที่บอกว่า แก้ไขยากที่สุดอีกเรื่องหนึ่ง
“ความมั่นใจผู้บริโภคในการก่อหนี้ระยะยาว ต้องมีความมั่นคงทางการงานก่อนถึงจะก่อหนี้ระยะยาว แบงก์ก็ปล่อยสินเชื่อ แต่ถ้าการงานไม่มั่นคงแบงก์ก็ไม่ปล่อยเงินกู้ ยิ่งถ้าอยู่ในธุรกิจที่ง่อนแง่นแบงก์ไม่ปล่อยเลย เพราะหนี้บ้านเป็น long term debt ถ้าแบงก์ไม่มั่นใจก็ไม่ปล่อยสินเชื่อระยะยาว 15-30 ปี เพราะฉะนั้น วิกฤตเศรษฐกิจรอบนี้มุมมองก็คือเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างจริง ๆ”
เบื้องต้น ประเมินภาพรวมอสังหาฯ ปี 2567 คาดว่ายอดขายจะลดลง 25-30% แน่นอน ฝั่งโอนจะติดลบ 7-8% แต่ที่ยังมีผลประกอบการที่ดีอยู่ได้เพราะได้อานิสงส์จากแบ็กล็อก (ยอดขายอยู่ระหว่างก่อสร้าง) เมื่อ 3 ปีที่แล้ว จึงมีคอนโดฯ สร้างเสร็จในไตรมาส 3/67 และพร้อมส่งมอบเยอะ แต่ดูจากตัวเลขการโอนทั้งระบบช่วง 9 เดือนแรกปี 2567 ติดลบ -8% ตัวเลขฝั่งขายติดลบ -31% เห็นสัญญาณแล้วว่า ปี 2568 อาจจะเป็นปีที่ฟื้นตัว แต่ฟื้นจากจุดต่ำสุด เซนติเมนต์ตลาดไม่ดี
ในส่วนของบ้านแพงราคาหลังละ 30-50 ล้านบาทขึ้นไป ก็เจอภาวะปฏิเสธสินเชื่อเช่นเดียวกัน คำอธิบายมองไปถึงลูกค้ากลุ่มนี้มีบ้านหลายหลัง ซื้อเป็นบ้านหลังที่ 3-4 ทำให้เจอเกณฑ์เป็นสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์ ต้องมีเงินดาวน์เปย์เมนต์ค่อนข้างสูง 30% ขณะที่เป็นผู้ประกอบการขนาดกลาง-ขนาดเล็กหรือเอสเอ็มอี ก็ชะลอการซื้อ หรือเปลี่ยนใจยังไม่รีบซื้อ เพาะต้องการกระแสเงินสดไว้ใช้ในกิจการ จึงไม่ต้องการให้เงินมาจมกับการซื้อบ้าน
“สมาคมอาคารชุดไทยเป็นคนร่างหนังสือถึงแบงก์ชาติ วิกฤตกำลังซื้อเดินมาถึงจุดที่อยากร้องขอให้แบงก์ชาติยกเลิกการบังคับใช้ LTV-loan to value (มาตรการบังคับเงินดาวน์แพงในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป) ทุกระดับราคาในปีนี้ เรามีหน้าที่ต้องเรียกร้องขอไป แบงก์ชาติ เอกชน ต่างคนต่างทำหน้าที่ เราก็ต้องทำหน้าที่ของเรา โชว์ข้อมูลให้แบงก์ชาติเห็นข้อเท็จจริงจากผู้ประกอบการ”
จุดเน้นอยู่ที่ปี 2567 เกือบทั้งปี แม้รัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน ได้มีมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 จัดชุดใหญ่ไฟกะพริบในการกระตุ้นภาคธุรกิจที่อยู่อาศัย แต่มีสถานะเป็นมาตรการการคลัง ซึ่งจากเทรนด์ตัวเลขติดลบหลายรายการ ทางแบงก์ชาติน่าจะรับฟังได้ว่ามาตรการการคลังของรัฐบาลที่ออกมา อาจยังไม่มีประสิทธิภาพเพียงพอ จำเป็นต้องสอดประสานกับนโยบายการเงินของแบงก์ชาติด้วย
“นายกคอนโดฯ” เปิดมุมมองน่าสนใจด้วยว่า ปี 2568 ประเด็นมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่ขอต่ออายุ 1 ปี ถือเป็นมาตรการระยะสั้นเท่านั้น แต่ภาพใหญ่วันนี้เป็นปัญหาเชิงโครงสร้าง เศรษฐกิจไทยพึ่งดีมานด์ในประเทศอย่างเดียวไม่ได้ เพราะกำลังซื้อในประเทศมีดีมานด์แต่เข้าถึงสินเชื่อไม่ได้ ในขณะที่ราคาพร็อพเพอร์ตี้ปรับสูงขึ้นวิ่งหนีกำลังซื้อ
ทั้งนี้ ไทยยังโชคดีที่มีดีมานด์จากลูกค้าต่างชาติ แต่ไม่มีโครงสร้างออกมารองรับ ดังนั้นจึงต้องการการแก้ไขเป็นองค์รวม ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาอสังหาฯ อย่างเดียว แต่รวมถึงนโยบายการเงินและการคลังที่ต้องเดินคู่ขนานไปด้วยกัน
“ถ้ารถไฟฟ้าไป-กลับค่าโดยสารวันละ 200 บาท กำลังซื้อส่วนใหญ่ซื้อคอนโดฯ ปลายรถไฟฟ้าก็อยู่ไม่ได้อยู่ดี เพราะค่าโดยสารแพง ต้องปรับค่าครองชีพ โดยเฉพาะค่าเดินทาง ให้แมตช์กับค่าครองชีพคนไทยด้วย นโยบาย 20 บาทตลอดสาย ต้องมาพร้อมกัน นโยบายเริ่มใช้ในเดือนกันยายน ต้องต่อจิ๊กซอว์เป็นภาพใหญ่ และต่อจิ๊กซอว์การเก็บภาษีจากชาวต่างชาติ และวางโครงสร้างเก็บภาษีอสังหาฯ จากคนต่างชาติ แล้วนำมาสนับสนุนการมีบ้านให้กับคนไทยผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เพราะฉะนั้นฟันธงว่า ถ้ารัฐบาลลดค่าเดินทางเป็น 20 บาทตลอดสายทำได้จริง จะสามารถทำให้อสังหาฯ ฟื้นตัวได้”
อีก 1 ประเด็นคือโปรเจ็กต์แมนเมดในประเทศไทย รัฐบาลต้องลงทุนหรือสนับสนุนให้เกิดขึ้นมา แล้วจัดเก็บภาษีอสังหาฯ ของชาวต่างชาติให้ถูกต้อง ซึ่งมีตัวแบบในต่างประเทศชั้นนำมากมาย เช่น สิงคโปร์ที่เพิ่งมีการปรับขึ้นภาษีการซื้ออสังหาฯ ของชาวต่างชาติเป็น 60% เป็นต้น
กูรูอสังหาฯ อีกราย “อิสระ บุญยัง” กล่าวเพิ่มเติมว่า การต่ออายุมาตรการรัฐปกติจะมาต่ออายุมาตรการในต้นปีถัดไป อาจจะช่วงเดือนกุมภาพันธ์หรือมีนาคม ตัวอย่างปี 2567 รัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 ขณะที่แต่ละปีการต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จะขาดช่วงในตอนต้นปี
คำถามคือ ปี 2567 มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ช่วยได้จริงไหม ?
“ต้องบอกอย่างนี้ ตัวเลขรวมปี 2567 อาจจะไม่ได้ดีกว่าปี 2566 ในภาพการโอน เพียงแต่การมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ช่วยประคับประคองได้มาก จะเห็นจากยอดการโอนทั่วประเทศ ในปี 2565 อยู่ที่ 9 แสนกว่าล้านบาท ขยับเป็น 1 ล้านล้านบาท ในปี 2566 เพราะมีมาตรการผ่อนปรน LTV มาช่วยด้วย ดังนั้นจึงเป็นอีกเรื่องหนึ่งที่เราจะเสนอต่อแบงก์ชาติ ซึ่ง LTV ไม่ได้มีผลกระทบภาพรวมนโยบายทางการเงิน หรืออันดับเครดิตของประเทศ เราก็อยากให้พิจารณาผ่อนคลาย LTV 1 ปี เมื่อมาบวกกับมาตรการทางการคลัง โดยจะเห็นจากตัวเลขปี 2565 ตัวเลขก็ขยับขึ้นมาอีกเกือบแสนล้านบาท”
เทรนด์อนาคตมองว่า ต่อจากนี้ไปเป็นเรื่องของปัญหาเชิงโครงสร้าง รายได้คนไล่ไม่ทัน ไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อ เพราะโดยปัจจัยที่การพัฒนามีตัวแปร 2-3 เรื่อง คือ 1.แลนด์คอสต์ รัฐบาลที่ผ่านมาได้ทุ่มงบประมาณในการพัฒนาสาธารณูปโภคไม่ว่าจะในเขตเมือง หรือรถไฟความเร็วสูง รถไฟรางคู่ มีผลทำให้ราคาที่ดินถีบตัวสูงขึ้นเป็นธรรมดา ซึ่งถ้าราคาที่ดินไม่เพิ่มสูงขึ้นอันนี้จะเป็นเรื่องผิดปกติ ฉะนั้นแลนด์คอสต์หรือราคาที่ดินจึงเพิ่มขึ้นตามการพัฒนาเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐ
2.คอนสตรักชั่นคอสต์ ถูกลากยาวมาตั้งแต่สถานการณ์สงคราม ก่อนหน้านั้นยุคโควิดทำให้วัสดุราคาชะลอตัวลงไป แต่สถานการณ์สงครามทำให้มีผลกระทบเรื่องราคาเหล็ก สินค้าโภคภัณฑ์ อะลูมิเนียม ราคาน้ำมัน ซึ่งน้ำมันเป็นปัจจัยผลิตทางอ้อมของต้นทุนการขนส่ง เหมือนที่คุยกันบ่อย ๆ อิฐ หิน ปูน ทราย
เพราะฉะนั้นแลนด์คอสต์กับแลนด์ดีเวลอปสูงขึ้นจากค่าพัฒนา หินลูกรัง ก็ขึ้นหมด ส่วนคอนสตรักชั่นคอสต์ ค่าก่อสร้างก็มีตัวแปรจากวัตถุดิบที่ถูกปรับขึ้น อย่างปูนซีเมนต์ก็ค่อย ๆ ปรับ ซึ่งปูนซีเมนต์เป็นวัตถุดิบหลักที่ใช้ในหลาย ๆ อย่าง ไม่ว่าจะเป็นเสาเข็ม โครงสร้างบ้านไปจนถึงหลังคา วัสดุก่อสร้างอื่น ๆ ก็ขยับตัวขึ้นราคากันหมด ราคาน้ำมันขึ้น รู้อยู่แล้วมีผลกระทบอยู่ในคอนสตรักชั่นคอสต์และแลนด์ดีเวลอป บวกกับค่าแรงงานขึ้น ฉะนั้นองค์ประกอบของค่าก่อสร้างต่าง ๆ ทำให้ปรับตัวสูงขึ้น
ที่ผ่านมา ตัวที่ช่วยประคับประคองได้คืออัตราดอกเบี้ยตามนโยบายรัฐบาลที่ไม่สูงจนเกินไป ทำให้แบงก์พาณิชย์ต้องมาแข่งขันอัตราดอกเบี้ยโปรโมชั่น (ดอกเบี้ยผ่อนบ้าน 3 ปีแรก) ในอัตราขั้นต่ำด้วยเหมือนกัน ฉะนั้นจึงเป็นเรื่องของโครงสร้างแล้ว เราจะเห็นว่ารัฐบาลพยายามขับเคลื่อนในเรื่องของอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ ถ้าแก้ไขให้อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจหรือจีดีพีดีขึ้น กำลังซื้อก็ไล่ทัน ก็ล้อไปด้วยกัน
“ค่าก่อสร้างขึ้นมาต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2565-2566 จะเห็นจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นไม่มากแต่มูลค่าปรับเพิ่มขึ้น (บ้านแพงทำมากขึ้น) ขณะเดียวกันก็ปรับขึ้นโปรโมชั่นเยอะขึ้น เพราะผู้ประกอบการก็ต้องการรักษาระดับแคชโฟลว์ของตัวเอง ประเด็นคือปี 2566 ยอดเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง ปี 2567 ผมเดาว่าตัวเลขรวม 11 เดือนน่าจะชะลอลงเกือบ -40% ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดฯ ฉะนั้นสต๊อกเก่าจะเริ่มค่อย ๆ หมดไป”
ทั้งนี้ สต๊อกในตลาดในภาพรวมจะคงอยู่ที่ระดับ 1 แสนยูนิตอยู่ตลอดเวลา การแก้ปัญหาถ้าคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลายมากก็ปรับเปลี่ยนมาให้เช่าไปก่อน แต่สต๊อกใหม่ที่จะสร้างเป็นต้นทุนใหม่ทั้งหมด ที่สำคัญ รัฐบาลพยายามแก้ปัญหาระยะสั้น เป็นมาตรการเฉพาะหน้าด้านต่าง ๆ รวมถึงนโยบายลดค่าโดยสารรถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสาย เป็นการช่วยบรรเทาภาระค่าครองชีพคนเมือง แต่เป็นสิ่งที่ทำแล้วต้องใช้เวลา รวมทั้งโครงสร้างการส่งออกก็ยังมีปัญหาเรื่องการค้าระหว่างประเทศ
“เราโตขึ้นแต่ก็มีปัญหาความไม่แน่นอน ทรัมป์มา ไทยจะโดนกีดกันการค้ายังไง จะส่งผลดีหรือผลเสียกับเรา และเรื่องการท่องเที่ยวซึ่งเป็นเครื่องจักรใหญ่ เป็นเรื่องปัญหาเชิงโครงสร้างรายได้ของประเทศแล้วล่ะ ไม่ใช่แค่ปัญหาภาคอสังหาฯ เป็นยังไง ผมคิดว่ารัฐบาลมาถูกทางแล้ว ต้องให้กำลังใจในเรื่องการแก้ปัญหาหนี้ก่อน”
“อิสระ บุญยัง” พยากรณ์ธุรกิจปี 2568 ด้วยว่า เป็นปีที่มีองค์ประกอบอยู่ 3 เรื่อง 1.ภาคเอกชน ต้องดูแลตัวเอง ไม่ผลักซัพพลายใหม่สู่ตลาดมากเกินไป
2.ในแง่ของสถาบันการเงินพาณิชย์ ควรจะผ่อนคลาย แต่ไม่ใช่หละหลวม
“ประเด็นนี้ต้องย้ำ แบงก์อาจจะถามว่า ผ่อนคลายไปแล้วปัญหาหนี้เสียก็ตามมา ผมมองว่าผ่อนคลายขึ้นใน 2 เรื่องง่ายๆ 1.เมื่อปลดหนี้แล้ว เครดิตบูโรให้เขาปลดออกทันที ไม่ต้องติดเครดิตบูโรอีก 1 ปี เขาควรจะเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจได้เลย อาจจะ 3-6 เดือน ถ้าคุณไม่เติมสินเชื่อใหม่เข้าไป สัดส่วนหนี้เสียในระบบก็จะดูเยอะ เอาเป็นว่าคนที่เคลียร์หนี้เสียหมดแล้ว ควรให้เขาเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจได้โดยเร็วขึ้น ที่ผ่านมา เครดิตลากยาวมา ไม่ใช่ภาวะของบุคคล หรือนิติบุคคลปกติ แต่เป็นภาวะทั้งโลก ประเทศเราก็ต้องยอมรับ ทำยังไงให้คนเหล่านี้เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจได้เร็ว หรือแม้แต่ผู้ประกอบการเอสเอ็มอี จดทะเบียนการค้าใหม่ก็บอกว่า ต้องรอ 2 ปีถึงจะขอสินเชื่อได้ ประเด็นนี้แบงก์พาณิชย์ควรจะมองในมุมการพิจารณาผ่อนคลาย ไม่ใช่หละหลวม”
3.ผู้ซื้อ ก็ต้องมีความระมัดระวังในการก่อหนี้เหมือนกัน และระมัดระวังในการรักษาเครดิตของตัวเอง ถ้าจำเป็นต้องซื้อบ้านก็ซื้อเลย เพราะซื้อบ้านตอนนี้ดีอยู่แล้ว เนื่องจากช่วงเวลานับจากนี้ต้นทุนเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ แน่นอนว่าดัชนีอสังหาฯ ไม่นำหน้าดัชนีเงินเฟ้ออยู่แล้ว แต่ถ้าผู้ซื้อไม่พร้อม ก็ต้องดาวน์ไซซิ่ง หมายความว่า ต้องยอมลดไซซ์การซื้อที่อยู่อาศัยลงมา เพื่อไม่ให้เป็นภาระของครัวเรือนมากเกินไป
“ส่วนภาครัฐพยายามผ่อนคลายอยู่แล้ว วันนี้เราอยากให้ธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งดูแลด้านการเงินของประเทศ ต้องผ่อนคลายด้วย ไม่ว่าเรื่องอัตราดอกเบี้ย มาตรการ LTV เพื่อให้เศรษฐกิจประเทศขับเคลื่อนต่อไปได้ อย่างที่บอกว่า LTV ทำไปแล้วเป็นผลเสีย 3 เดือนคุณก็กลับมาได้ ผมย้ำตลอด มาตรการทางการเงินส่งผลเร็ว ลดดอกเบี้ยวันนี้ พรุ่งนี้รู้เรื่องเลย เราก็อยากให้ทุกฝ่ายช่วยกัน อย่าเข้มจนเกินไปในแง่แบงก์ชาติ ในขณะที่ประเทศไทยต้องการการผ่อนคลายและเดินไปข้างหน้า”
ถามถึงอัตราความอยู่รอดในปี 2568 คำตอบคือ อยู่ที่มาตรการกระตุ้นมีมากน้อยแค่ไหน อย่างไร และการฟื้นตัวของเศรษฐกิจเป็นอย่างไรด้วย ถ้าประคับประคองตัวเองได้ แม้ปี 2567 จะชะลอตัวลง คิดว่ามูลค่าโอนทั่วประเทศอยู่ระหว่าง 9 แสนล้าน-1 ล้านล้านบาท จะเท่ากับปี 2566 เทียบกับยุคโควิดปี 2563-2564 ที่ตลาดรวมการโอนอยู่ที่ 9 แสนกว่าล้านบาท ทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสอง
บ้านมือสองก็เติบโตขึ้น ต้องยอมรับ เพราะมาตรการของปี 2565 สนับสนุนบ้านมือสองด้วย ทั้งการลดค่าโอนและจดจำนอง เป็นเรื่องดีเรื่องหนึ่งที่มีการสนับสนุนบ้านมือสองด้วย เป็นอีกช่องทางหนึ่ง เป็นทางเลือกให้กับผู้ซื้อ ที่สำคัญ เป็นการแก้หนี้ในระบบเศรษฐกิจที่ลากยาวมา ทั้ง SMC และสถาบันการเงิน จำหน่ายบ้าน NPA ออกไป ปิดหนี้ไป ช่วยได้ เป็นประโยชน์มาก
คำถามสำคัญ ปี 2568 กรณีของการ “มี-ไม่มี” มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ภาพจะเป็นอย่างไร
“ถ้าปี 2568 ไม่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ผมประเมินว่าจะทำให้ตลาดรวมทั่วประเทศชะลอลงอย่างน้อย -10% เทียบกับปี 2567 มองว่าจะดิ่งลงไปอีก ซึ่งปีนี้ก็เหนื่อยนะ แต่ถ้ามีมาตรการรัฐเข้ามาช่วยอย่างน้อยก็ทำให้ตลาดปีนี้ประคองตัวไปได้ ทรงตัวได้ โดยไม่ต้องหวังว่าจะมีอัตราการเติบโตในปีนี้ แค่ประคองให้เสมอตัวก็เก่งแล้ว”
