ต่างชาติกระหน่ำซื้อคอนโดในกรุงเทพพุ่งเฉียด 4 หมื่นล้าน สวนทางกำลังซื้อคนไทยโรยรา
หลังทั่วโลกผ่านพ้นวิกฤตโควิดระหว่างปี 2563-2564 ต่างชาติก็กลับมาซื้อห้องชุดในกรุงเทพฯและปริมณฑลกันจำนวนมากเช่นเดียวกับช่วงก่อนโควิดในขณะที่กำลังซื้อของไทยโดยรวมตกต่ำลงอย่างเห็นได้ชัด
“โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด(AREA) เปิดเผยว่า จากผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลถึงสิ้นปี 2567 พบว่ามีต่างชาติซื้อห้องชุดถึง 5,748 หน่วย จากการขายห้องชุดทั้งหมด 31,897 หน่วย ที่เปิดขายโดยบริษัทพัฒนาที่ดิน (ไม่รวมห้องชุดมือสอง) หรืออาจกล่าวได้ว่า 18% ของห้องชุดมือหนึ่งทั้งหมดที่มีการซื้อขายกันในปี 2567 ซื้อโดยชาวต่างชาติ
ในปี 2562 ต่างชาติซื้อห้องชุดมือหนึ่งถึง 6,557 หน่วย แต่เมื่อเกิดโควิดในปี 2563 ปรากฏว่าต่างชาติซื้อลดลงเหลือเพียง 1,017 หน่วย ในปี 2564 สถานการณ์ยังไม่ดีขึ้น จำนวนห้องชุดที่ชาวต่างชาติซื้อ ปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยเป็น 1,243 หน่วย แต่ในปี 2565 สถานการณ์ฟื้นตัวขึ้นอย่างชัดเจน มีต่างชาติซื้อห้องชุดถึง 4,203 หน่วย และในปี 2566 เพิ่มเป็น 5,036 หน่วย และในปี 2567 มีจำนวน 5,748 หน่วย
“แม้จำนวนห้องชุดที่ซื้อโดยชาวต่างชาติในปี 2567 ยังน้อยกว่าจำนวนห้องชุดที่ซื้อโดยชาวต่างชาติในปี 2562 แต่สัดส่วนของห้องชุดที่ซื้อโดยชาวต่างชาติกลับเพิ่มขึ้น โดยปี 2562 ต่างชาติซื้อ 12% ของจำนวนห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมด ขณะที่ในปี 2567 ต่างชาติซื้อถึง 18% ของจำนวนห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมด ที่ต่างชาติซื้อเพิ่มขึ้น เพราะคนไทยเองซื้อน้อยลง จะเห็นได้ว่าในปี 2565 มีการซื้อขายห้องชุด 51,093 หน่วย แต่ลดลงเล็กน้อยเป็น 49,250 หน่วย และในปี 2567 ห้องชุดขายได้เพียง 31,897 หน่วยเท่านั้น”โสภณกล่าว
“โสภณ” กล่าวว่าในแง่ของมูลค่าห้องชุดที่ขายได้ พบว่ามูลค่าที่ขายได้ในปี 2562 สูงถึง 209,254 ล้านบาท และลดลงอย่างมากในปี 2563 และ 2564 ในปี 2565 ค่อยๆ ฟื้นตัวและชะลอตัวในปี 2566 โดยเฉพาะในปี 2567 มูลค่าห้องชุดที่ขายได้ลดลงเหลือเพียง 146,784 ล้านบาท หรือต่ำกว่าในปี 2562 ถึง 30%
แสดงว่าตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะห้องชุดในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลตกต่ำลงเป็นอย่างมากในขณะนี้ แต่ปรากฏว่ามูลค่าของห้องชุดที่ซื้อโดยชาวต่างชาติกลับเพิ่มขึ้น โดยปี 2562 ต่างชาติซื้อด้วยมูลค่า 30,516 ล้านบาท ในปี 2567 ซื้อในมูลค่าถึง 39,640 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 30% แสดงว่าต่างชาติแห่กันมาซื้อห้องชุดในไทยเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ไม่ได้น้อยลงแต่อย่างใด
“ต่างชาติซื้อห้องชุดในราคาที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วไป เช่น ปี 2567 ต่างชาติซื้อห้องชุดในราคา 6.896 ล้านบาท แต่ทั้งนี้ 37% ซื้อในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ขณะที่ราคาเฉลี่ยของห้องชุดทั้งหมดที่ขายได้ มีราคาเพียง 4.602 ล้านบาท มีเพียงปี 2563 ราคาที่ต่างชาติซื้อและคนไทยซื้ออาจมีราคาที่ใกล้เคียงกันมาก เพราะในปีนั้นแทบไม่มีกำลังซื้อโดยตรงจากต่างประเทศ แต่อาจเป็นกำลังซื้อของคนต่างชาติที่อาศัยในไทยอยู่แล้ว จึงซื้อในราคาที่ใกล้เคียงกับราคาที่คนไทยซื้อ”โสภณกล่าว
“โสภณ”กล่าวว่า แม้ต่างชาติจะซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในราคาที่สูงกว่าไทย ยังถือว่าไม่มากนัก ในกรณีของประเทศมาเลเซีย มีข้อกำหนดต่างชาติจะซื้อห้องชุดในกรุงกัวลาลัมเปอร์ ต้องมีราคาไม่ต่ำกว่า 2 ล้านริงกิต หรือ 16 ล้านบาท หรือในอินโดนีเซียกำหนดให้ซื้อในราคาไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท ประเทศไทยควรกำหนดราคาขั้นต่ำที่ต่างชาติจะซื้อได้ เพื่อต่างชาติจะได้ไม่มาแย่งซื้อห้องชุดกับคนไทยที่มีฐานะด้อยกว่า หรือไทยอาจกำหนดคล้ายกับออสเตรเลีย ที่ให้ต่างชาติซื้อบ้านได้เฉพาะบ้านมือหนึ่ง บ้านมือสองห้ามซื้อ เพื่อจะได้ไม่ทำให้ชาวออสเตรเลียเสียโอกาส
สำหรับทำเลที่ต่างชาติซื้อมากที่สุด อันดับที่ 1 ทำเลใจกลางเมือง รวมสีลม สาทร บางรัก พหลโยธินช่วงต้น วัฒนา คลองเตย เป็นต้น มีชาวต่างชาติซื้อมากถึง 2,159 หน่วย จากทั้งหมด 8,216 หน่วย รวมมูลค่า 25,140 ล้านบาท จากมูลค่าที่มีผู้ซื้อรวม 80,221 ล้านบาท หรือ 31.3% ผู้ซื้อมาจากหลากหลายประเทศ ทั้งประเทศตะวันตกและประเทศในเอเชีย
อันดับที่ 2 ทำเลรัชดา-ลาดพร้าว ต่างชาติซื้อ 1,974 หน่วย จาก 2,907 หน่วยที่มีผู้ซื้อไป กรณีนี้หมายความว่าชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในทำเลนี้ถึง 67.9% ของห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมด ในแง่ของมูลค่า ชาวต่างชาติซื้อไปถึง 8,452 ล้านบาท จาก 11,523 ล้านบาท หรือ 73.3% ของทั้งหมด และกลุ่มใหญ่ที่เข้ามาซื้อในพื้นที่นี้เป็นคนจีนและเมียนมา
อันดับที่ 3 ทำเลอ่อนนุช-สุวรรณภูมิ โดยชาวต่างชาติซื้อไป 536 หน่วยจากทั้งหมด 1,847 หน่วย หรือ 29% ของทั้งหมด มูลค่ารวมที่ชาวต่างชาติซื้อเป็นเงิน 2,445 ล้านบาท จากทั้งหมด 4,890 หน่วย หรือ 50% ทำเลนี้มีคนจีนมาซื้อมากเป็นพิเศษเช่นกัน
ทำเลที่ 4 บางนา-เทพารักษ์ ต่างชาติซื้อ 486 หน่วย หรือ 13.4% ของทั้งหมด รวมมูลค่า 1,620 ล้านบาท หรือ 15.2% ของทั้งหมด โดยทำเลนี้ กลุ่มผู้ซื้อยังเป็นคนจีนและชาวเมียนมา
“รัฐบาลควรกำหนดให้ต่างชาติซื้อห้องชุดในพื้นที่ที่กำหนดไว้เป็นสำคัญ เพื่อจะได้ไม่ไปซื้อเปะปะ เป็นภัยต่อความมั่นคงของชาติด้วย ที่สำคัญห้องชุดที่ขายให้ชาวต่างชาติ ควรมาจากการจับฉลาก ไม่ควรให้ชาวต่างชาติอยู่รวมกันในชั้นหรือห้องติดๆ กัน เพราะจะเป็นการแยกกลุ่มย่อย ในประเทศสิงคโปร์ ชาวสิงคโปร์เชื้อสายจีน มาเลย์หรืออินเดีย ก็ต้องจับฉลากเพื่อให้การอยู่อาศัยปะปนกัน เพื่อการผสานทางวัฒนธรรมด้วย”โสภณกล่าว
อย่างไรก็ดี“โสภณ”สะท้อนว่า กรณีที่ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างมีแรงจูงใจที่แตกต่างกัน เช่น 1. มุ่งขยายอิทธิพลสู่นอกประเทศและเป็นการส่งออกประชากรไป มายึดหัวหาด ในประเทศต่างๆ ไม่เว้นกระทั่งแอฟริกาและอเมริกาใต้ 2. รัสเซียและยูเครนด่าง ‘หนีตาย‘ จากสงคราม หนีการเกณฑ์ทหารและตั้งใจมาตั้งรกรากในประเทศไทย
3. กรณีเมียนมา ชาวเมียนมาในเมืองหลวงและเมืองใหญ่ต่างพยายามหนีมาอยู่ประเทศไทยและเพื่อนบ้านอื่น เพราะมองว่าระบบเผด็จการทหารทำให้ประเทศของตนไร้อนาคตอย่างสิ้นเชิง เป็นต้น
การซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติจากกระตุ้นเศรษฐกิจได้หรือไม่ “โสภณ”ระบุว่า อาจเริ่มต้นจากการวิเคราะห์ตัวเลขต่อไปนี้
1. ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2567 เป็นเงิน 39,640 ล้านบาท
2. ประมาณการณ์ว่าหากรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นด้วย เช่นบ้านแนวราบมูลค่าอาจเพิ่มขึ้นอีก 30% เพราะชาวต่างชาติส่วนมากจะซื้อห้องชุดเป็นสำคัญ โดยค่าเงินจะเพิ่มขึ้นเป็น 51,532 ล้านบาท
3. รวมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในจังหวัดภูมิภาคด้วย ส่วนมากจะเป็นจังหวัดหลักด้านการท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต สมุย พัทยา เชียงใหม่ หัวหิน หาดใหญ่ เป็นต้น มูลค่าอาจเพิ่มขึ้นอีก 50% เป็นเงินรวมกันประมาณ 87,604 ล้านบาท หรืออย่างมากไม่เกิน 100,000 ล้านบาท
4. เมื่อเทียบกับการขายที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเป็นเงินประมาณ 1 ล้านล้านบาท ต่างชาติก็ซื้อเป็นเพียง 10% เท่านั้น
“ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่ขายให้กับชาวต่างชาติ อาจกระตุ้นเศรษฐกิจไม่ได้เท่าที่ควรหรือไม่มีประสิทธิผลนั่นเอง”
“โสภณ“กล่าวว่า หากต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยอสังหาริมทรัพย์ควรส่งเสริมให้ต่างชาติมาลงทุนในนิคมอุตสาหกรรม การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ รวมทั้งการก่อสร้างสาธารณูปโภคประเภทต่างๆ และควรมีการจัดเก็บภาษีการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติเช่นนานาอารยประเทศ ได้แก่
1. เก็บภาษีการซื้อบ้านและห้องชุดของชาวต่างชาติ ในอัตราประมาณ 10% ถึง 20% ทั้งนี้ในยุโรปจัดเก็บเกือบ 20% ฮ่องกง 30% และสิงคโปร์ 60% จะได้นำเงินมาพัฒนาประเทศ
2. จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับบ้านและห้องชุดตามราคาตลาดเฉพาะชาวต่างประเทศเฉกเช่นคนไทยต้องเสียภาษีในการไปซื้อทรัพย์สินในต่างประเทศ โดยจัดเก็บประมาณ 1% ของราคาตลาดทุกปี
3. การจัดเก็บภาษีกำไรจากการขายต่อ Capital Gain Tax ประมาณ 10-20% ของส่วนต่างระหว่างราคาที่ซื้อกับราคาที่ขายตามราคาตลาด 4. ภาษีกองมรดก ประมาณ 10% ของมูลค่ากองมรดก เป็นต้น
”เมื่อมีการจัดเก็บภาษีตามนานาอารยะประเทศเช่นนี้ ทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้บ้าง แม้จะไม่มากนักก็ตาม“โสภณกล่าวทิ้งท้าย
