อลังการมาก! อาณาจักรใหม่ ‘เซ็นทรัล’ จากลาดพร้าว สู่เมกะโปรเจ็กต์ ‘The Central พหลโยธิน’

ระหว่างรอลุ้นว่าจะได้ต่อหรือไม่ต่อสัญญา ที่ดินทำเลทองกว่า 47 ไร่ ที่ตั้งของ “เซ็นทรัลลาดพร้าว” โครงการมิกซ์ยูสแห่งแรกของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน) หรือ CPN มีทั้งศูนย์การค้ายักษ์และโรงแรมหรูที่ได้เข้าไปบุกเบิกเมื่อ 45 ปีก่อน กำลังสิ้นสุดสัญญาเช่ากับการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.)ในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 หรืออีก 4 ปีข้างหน้า

ในระหว่างที่รอข้อสรุป ทาง CPN ได้ทุ่มเงินลงทุนก้อนโตพัฒนาเมกะโปรเจ็กต์แห่งใหม่ ในรัศมีห่างจากฐานที่มั่นเดิมประมาณ 300 เมตร บนที่ดิน 49 ไร่ ฝั่งตรงข้ามแดนเนรมิตเดิม

หลังเดินหน้าการก่อสร้างมาแรมปี ในที่สุดยอด CPN ก็เผยโฉม พร้อมชื่อโครงการอย่างเป็นทางการแล้ว โดยใช้ชื่อว่า “The Central พหลโยธิน” มิกซ์ยูสยักษ์ย่านพหลโยธิน ที่วันนี้พื้นที่เปลี่ยนแปลงไปมากตามการขยายตัวของเมือง การอยู่อาศัย และรถไฟฟ้า

โดยเฟสแรกเป็น “ศูนย์การค้า” ด้วยพื้นที่ 460,000 ตารางเมตร ใช้เม็ดเงินลงทุน 20,000 ล้านบาท พร้อมเปิดให้บริการในช่วงไตรมาส 4 ปี 2569 โดยเป็นศูนย์การขนาดใหญ่ติดท็อป 3 ของเซ็นทรัล

วางเป้าให้เป็น The Future Place for All เป็นศูนย์การค้าระดับแฟลกชิปแห่งอนาคตที่จะรองรับไลฟ์สไตล์ใหม่สำหรับทุกคน เป็นเกตเวย์ดึงดูดดีมานด์ใหม่จาก Catchment กรุงเทพฯ ตอนบน และ Quality Shoppers จากจังหวัดใกล้เคียง

ทำไมต้องใช้ชื่อ  “The Central”  นั้น “วัลยา จิราธิวัฒน์” กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหารCPN เฉลยว่า ที่เราใช้ชื่อ The Central พหลโยธิน เพราะเราให้ความสำคัญกับย่านนี้ คำนี้มีความพิเศษในตัวของมันเอง และเป็นศูนย์ยิ่งใหญ่ เราได้บุกเบิกเซ็นทรัลลาดพร้าว เป็นโครงการมิกซ์ยูสแห่งแรก และยังเป็นโครงการที่สำเร็จอย่างมากถึงทุกวันนี้ ทำให้เข้าใจลูกค้า เห็นการเปลี่ยนแปลงเติบโตของย่านอย่างดี และโครงการนี้จะพัฒนาคู่ไปกับเซ็นทรัลลาดพร้าว จะเป็น The Future Place for ALL บนที่ดิน 49 ไร่ มีแบรนด์ไทยและระดับโลก นำความสำเร็จเซ็นทรัล เวิล์ด ที่กลายเป็นแลนด์มาร์ก มีโกลบอลแบรนด์มาเปิดแฟลชิปสโตร์จะเห็นปรากฎการณ์นี้ที่ The Central พหลโยธิน อีกครั้ง จะเปิดไตรมาส 4 ปีหน้า ยังมีแผนพัฒนาเฟสต่อไปอีกด้วย

“ย่านนี้เราบุกเบิกมาแต่แรก เมื่อ 45 ปีที่แล้ว เรามีความมั่นใจว่าย่านนี้จะเป็นย่านเติบโตและเป็นซีบีดีต่อไปของกรุงเทพมหานคร มีศักยภาพที่พร้อมสำหรับการมีศูนย์การค้าเซ็นทรัล 2 แห่ง เกื้อหนุนซึ่งกันและกัน เพื่อสร้างย่านนี้ให้มีความเจริญมากขึ้น จากปัจจุบันที่เจริญมากแล้ว แต่เราไปช่วยเติมเต็มให้ดียิ่งขึ้นไปอีก และคนกรุงเทพฯตอนเหนือไม่ต้องเข้ามากรุงเทพฯชั้นใน รถก็ไม่ติด มีรถไฟฟ้า มีทางเชื่อม ทุกอย่างจะสอดคล้องกับแนวทางเราคือรีเทลและมิกซ์ยูส ทุกๆ องค์ประกอบ 4 ธุรกิจ คือ รีเทล โรงแรมสำนักงาน ที่อยู่อาศัย เติบโตไปด้วยกัน เกื้อหนุนซึ่งกันและกัน และโครงการยังเข้าออกได้ทั้งถนนพหลโยธินและวิภาวดี“วัลยากล่าว

สำหรับความคืบหน้าการต่อสัญญาเช่ากับการรถไฟฯ ทาง “วัลยา” กล่าวว่า  CPN ก็พร้อมต่อสัญญาเซ็นทรัล ลาดพร้าว แต่CPN ไม่ได้เป็นผู้เจรจา ต้องรอการทาง บริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด ที่เป็นคู่สัญญากับการรถไฟฯ เป็นผู้เจรจา

ขณะที่ก่อนหน้านี้ “วัลยา” เคยย้ำว่า เซ็นทรัลต้องการต่อสัญญาลาดพร้าวออกไปอีก เนื่องจากมีความมั่นใจในทำเลซีบีดีโซนเหนือของกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นทำเลที่เซ็นทรัลอยู่มานานและรู้ว่ากำลังซื้อเป็นอย่างไร และบริษัทมั่นใจจะสามารถดำเนินการต่อสัญญาได้

ท่ามกลางการนับถอยหลังเปิดบริการ “The Central พหลโยธิน“ นับจากนี้ ภาพของย่านหรือการพัฒนาจะเป็นอย่างไร โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ เพราะถือว่า “ห้าแยกลาดพร้าว-พหลโยธิน” เป็นทำเลฮอตฮิตติดชาร์จของผู้ประกอบคอนโดมิเนียม

“โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ตั้งโจทย์ว่า ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว 2 อสังหาฯ จะบูมไหม?

หลัง “ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว” กำลังจะหมดสัญญาเช่าในปี 2571 หรืออีก 4 ปีข้างหน้าซึ่งครบกำหนดเช่ารวมทั้งหมด 50 ปี ตอนนี้มี “ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว 2 ” (The Central พหลโยธิน) เกิดขึ้นในบริเวณใกล้เคียง จะส่งผลกระทบอย่างไรบ้าง

“โสภณ” ระบุว่า การเปิดใหม่ของห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวในทำเลใหม่ใกล้เคียงที่เดิม คงเพื่อรองรับลูกค้าในระหว่างการประมูลที่ตั้งเดิม 47 ไร่เศษที่เช่าจากการรถไฟแห่งประเทศไทย ทั้งนี้ เมื่อหมดสัญญาเช่ารวม 50 ปีในปี 2571 คาดว่ากลุ่มเซ็นทรัลคงเข้าร่วมประมูลเพื่อซื้อมาหรือสร้างใหม่หรืออาจจะทำสัญญาเช่าต่อไปอีก 20 ปีก็เป็นไปได้

“กลุ่มเซ็นทรัลคงไม่ทิ้งทำเลนี้อย่างแน่นอน เพราะถือเป็นเสมือน “ทำเลทอง” ที่ปลุกปั้นมาตลอด 50 ปีที่ผ่านมาจากพื้นที่รกร้างว่างเปล่าจนกลายมาเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่”

“โสภณ” อธิบายเพิ่มเติมว่า ในทางตรงกันข้าม หากการประมูลไม่เป็นผล หากกลุ่มเซ็นทรัลไม่สามารถได้สัญญาเช่าที่ดินแปลงดังกล่าวต่อ ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว 2 นี้ก็คงจะมาแทนที่ห้างในพื้นที่เดิม ทำให้ฐานลูกค้าไม่หายไปไหน ยังมีห้างที่ 2 นี้มารองรับ ทั้งนี้ในบริเวณนี้มีกลุ่มลูกค้า ซึ่งเป็นทั้งที่อยู่อาศัยเดิมที่หนาแน่น และอาคารชุดเปิดใหม่ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาอีกเป็นจำนวนมาก และยังไม่มีศูนย์การค้าใหญ่ๆ ใดมา “ทาบรัศมี” ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวได้

“ในอีกแง่หนึ่ง แม้จะสามารถได้สัญญาเช่าใหม่จากการรถไฟฯและหากต้องรื้ออาคารทั้งหลายเพื่อสร้างใหม่ คงต้องใช้เวลาอีกอย่างน้อย 3 ปี ระหว่างนี้จึงสามารถใช้ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว 2 นี้ไปพลางๆ ได้ ลูกค้าจะได้ไม่หายไปไหน และเมื่อแล้วเสร็จ คงจะต้องหาทางเชื่อมต่อผ่านทางเดินลอยฟ้าตามเนรถไฟฟ้า BTS หรืออาจเจาะอุโมงค์ใต้ดิน”โสภณวิเคราะห์

“โสภณ” ยังเจาะลึกถึงทำเลว่าสำหรับประชากรในเขตจตุจักรเพียงเขตเดียวในปี 2565 ก็มีถึง 153,792 คน แยกเป็นชาย 70,682 คนและหญิง 83,110 คน มีจำนวนประชากรต่อบ้านอยู่ที่เพียง 1.15 คนต่อบ้าน และมีความหนาแน่นของประชากรถึง 4,673 คนต่อ 1 ตารางกิโลเมตร ซึ่งสูงกว่ากรุงเทพมหานครโดยรวมที่มีความหนาแน่นที่ 3,503 คนต่อตารางกิโลเมตร นอกจากนั้นในพื้นที่นี้ยังมีประชากรสัญจรผ่านไปมาผ่านถนนพหลโยธินและถนนวิภาวดีรังสิตอีกนับแสนๆ คนต่อวัน จึงทำให้พื้นที่นี้มีความสำคัญทางเศรษฐกิจมากและเป็นจุดยุทธศาสตร์สำหรับศูนย์การค้า

“โสภณ“ คาดว่ามีความเป็นไปได้ที่ผู้ประมูลที่ดินห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวนี้จะรื้ออาคารทั้งหมดทิ้งแล้วสร้างใหม่ เพราะพื้นที่ 47 ไร่ดังกล่าว มีอาคารเดิมรวมกัน 300,000 ตารางเมตร แต่ตามผังเมืองใหม่ ที่ดินแปลงนี้สามารถสร้างได้ถึง 600,000 ตารางเมตรเศษ การรื้อทิ้งสร้างใหม่จึงน่าจะได้ประโยชน์สูงสุดยิ่งกว่า แม้อาคารจะยังมีสภาพแข็งแรงก็ตาม กรณีนี้ถือว่าอาคารหมดอายุขัยทางเศรษฐกิจ จึงต้องรื้อทิ้งและสร้างใหม่

โดยสรุปแล้วจึงอาจกล่าวได้ว่าการมี “ห้างเซ็นทรัล 2” ที่เป็นแห่งใหม่นี้ คงไม่ได้เป็นตัวกระตุ้นให้มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอาคารสำนักงานและอาคารชุดที่มีอยู่มากมายอยู่แล้วในย่านนี้ แต่เป็นเสมือน “ตัวตายตัวแทน” สำหรับห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวเดิมที่กลุ่มเซ็นทรัลอาจจะประมูลได้หรือไม่นั่นเอง