คอลลิเออร์สฯ ส่องปัจจัยลบรุมเร้า สุญญากาศลดค่าโอน-จดจำนอง แผ่นดินไหว ล่าสุด ภาษีทรัมป์ก่อหวอดสงครามการค้าโลก ส่งผลกระทบแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์อาจปรับตัวลดลงเหลือแค่ 502,000-512,270 ล้านบาท เฉพาะข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมอาจปรับตัวลดลงมากกว่า 5%

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เปิดเผยว่า แนวโน้มภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของประเทศไทยในปี 2568 คาดว่าจะได้รับผลกระทบจากหลายปัจจัยที่สำคัญ

โดยเฉพาะปัจจัยภายนอกประเทศที่มีผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย และแนวโน้มเศรษฐกิจที่ยังคงเผชิญความไม่แน่นอนในระยะสั้นถึงระยะกลาง

ทั้งนี้ เหตุการร์แผ่นดินไหวที่เกิดขึ้นในช่วงปลายไตรมาส 1/68 สร้างความวิตกกังวลในหมู่ผู้บริโภคและนักลงทุนเกี่ยวกับความปลอดภัยของโครงการอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหว ซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อหรือผู้ลงทุนชะลอการตัดสินใจในการลงทุนในโครงการใหม่หรือการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง

ลาสุด การประกาศขึ้นภาษีสินค้าจากประธานาธิบดีทรัมป์ที่ 37% สำหรับประเทศไทย คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปัจจัยลบสำคัญ ที่อาจกระทบต่อภาพรวมการโอนกรรมสิทธ์ของตลาดอสังริมทรัพย์ในประเทศไทย

ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่าจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจอาจส่งผลให้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนลดลง ทำให้เกิดความชะลอตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากนักลงทุนในตลาดต่างประเทศอาจลดการลงทุนหรือระมัดระวังในการลงทุน

และถ้าผู้บริโภคในสหรัฐฯ มีการบริโภคลดลงหรือหันไปซื้อสินค้าจากประเทศอื่นแทน ก็อาจทำให้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในไทยที่มีการพึ่งพาตลาดสหรัฐฯ ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง

ซึ่งเห็นได้จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ของกำลังซื้อสหรัฐอเมริกาในปี 2567 ที่ผ่านมา ตกลงมาอยู่อันดับที่ 5 จากลำดับที่ 3 ในปี 2566 ที่มีลูกค้าการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 2,297 ล้านบาท ยูนิตทั้งหมด 436 หน่วย

เฉพาะในส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2567 ปรับตัวลดลง 28.8% และในส่วนจำนวนยูนิตปรับตัวลดลง 30.9%

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นลูกค้าชาวต่างชาติอาจได้รับผลกระทบโดยตรง เนื่องจากภาษีที่สูงขึ้นอาจส่งผลให้ราคาบ้านหรือคอนโดมิเนียมในประเทศไทยมีราคาสูงขึ้น และส่งผลให้ลูกค้าต่างชาติที่สนใจจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีความลังเล

หากราคาสูงเกินไปหรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในไทยไม่สามารถให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า อาจทำให้ความต้องการในการซื้ออสังหาริมทรัพย์จากนักลงทุนต่างชาติหดตัวลง

อีกปัจจัยที่สำคัญคือความล่าช้าในการปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองของรัฐบาลไทย ซึ่งเป็นการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยที่ไม่สามารถเกิดขึ้นตามที่คาดหวังได้ทันเวลา

ผลจากปัจจัยเหล่านี้ทำให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตลาดมีความระมัดระวังมากขึ้นในการตัดสินใจซื้อ โดยเฉพาะในกลุ่มที่ต้องพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารที่ยังคงเผชิญกับข้อจำกัดในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน

จากการวิเคราะห์ของฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส คาดการณ์ว่าในปี 2568 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีแนวโน้มลดลงโดยรวมประมาณ -3% ถึง -5% เมื่อเทียบกับปี 2567 คิดเป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะอยู่ในช่วงประมาณ 502,000-512,270 ล้านบาท

การลดลงนี้จะมีผลกระทบอย่างมากในกลุ่มบ้านและคอนโดมิเนียมระดับกลาง-บน เนื่องจากอุปสรรคจากปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อที่ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค

อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทยังคงมีการเติบโตที่แข็งแกร่ง เพราะมีความต้องการจากผู้ซื้อในระดับกลาง-ล่าง ยังคงมีกำลังซื้อสูง และสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มที่มีราคาเข้าถึงได้

“โดยรวมแล้ว แม้ตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้ จะเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยเศรษฐกิจโลกและภายในประเทศ รวมถึงความยากลำบากในการขอสินเชื่อ แต่กลุ่มคอนโดมิเนียมราคาต่ำและบ้านหรูยังคงมีความแข็งแกร่ง การปรับตัวให้เหมาะสมกับความต้องการผู้บริโภคแต่ละกลุ่ม เป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดทิศทางการโอนในปีนี้

นายภัทรชัยกล่าวว่า ข้อแนะนำเพื่อกระตุ้นการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ที่เผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยหลายประการ รัฐบาลควรเร่งดำเนินมาตรการที่สามารถบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ

และเสริมสร้างความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมและบ้านในระดับราคาต่ำถึงกลาง ซึ่งยังคงมีความต้องการสูงในตลาด

หนึ่งในมาตรการที่สำคัญคือการปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง ซึ่งจะช่วยลดภาระต้นทุนของผู้ซื้อและส่งเสริมการซื้อขายในตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในภาคที่มีผู้ซื้อระดับกลางถึงต่ำ

นอกจากนี้ การจัดทำมาตรการส่งเสริมสินเชื่อที่เข้าถึงได้ง่าย เช่น การปรับลดดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อบ้าน หรือการขยายระยะเวลาผ่อนชำระ จะช่วยเสริมสร้างกำลังซื้อของประชาชนและลดอุปสรรคในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

อีกทั้งการส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่มีศักยภาพ จะสามารถช่วยเพิ่มความต้องการในตลาดได้อย่างยั่งยืน โดยเฉพาะการสนับสนุนผู้พัฒนาโครงการให้หันมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในระดับราคาที่เหมาะสมสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อไม่สูง แต่ยังคงต้องการที่อยู่อาศัยในราคาที่เอื้อมถึงได้

นอกจากนี้ รัฐบาลสามารถสนับสนุนการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพสูงโดยการควบคุมมาตรฐานการก่อสร้างและการบริหารจัดการในตลาดอสังหาริมทรัพย์

โดยรวมแล้ว หากรัฐบาลสามารถดำเนินมาตรการเหล่านี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยกระตุ้นการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาวและเพิ่มความมั่นคงให้กับตลาดทั้งในด้านการลงทุนและการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในทุกระดับราคา

ทั้งนี้ จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ฝ่ายวิจัยและการสื่อสารของคอลลิเออร์ส ประเทศไทยพบว่า หากพิจารณาจำนวนยูนิตสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดคอนโดฯ ไทยในปี 2567 พบว่าปรับตัวเพิ่มขึ้น 7.7% เมื่อเทียบกับปี 2566

โดยเฉพาะในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีการเติบโตสูงในทุกช่วงรับราคาต่ำ โดยกลุ่มราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทมีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 11.5% ส่วนช่วงระดับราคาช่วง 1.01-2.00 ล้านบาทก็มีการเติบโตที่ดี โดยเพิ่มขึ้น 15.4% และ 16.6% ตามลำดับ

สะท้อนถึงความต้องการที่สูงในตลาดคอนโดมิเนียมสำหรับผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อระดับปานกลางถึงต่ำ แม้ว่าอุปสรรคด้านการเข้าถึงสินเชื่อจะยังคงมีอยู่และยังคงเป็นปัญหาที่สร้างความกังวลใจให้กับผู้พัฒนา

ในขณะเดียวกัน คอนโดมิเนียมในช่วงระดับราคาสูงกว่า 3 ล้านบาทแสดงถึงการเติบโตที่ต่ำมาก โดยเฉพาะในช่วงระดับราคามากกว่า 5 ล้านบาท ที่การโอนกรรมสิทธิ์ลดลงถึง 15.7% ในช่วงระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท

สาเหตุอาจมาจากการยากลำบากในการขอสินเชื่อจากธนาคาร รวมถึงความไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้สูง

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการโครงการยังคงเน้นพัฒนาโครงการในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเพื่อตอบโจทย์ความต้องการในตลาดที่ยังคงมีศักยภาพในการเติบโต

จากข้อมูลพบว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมประเทศไทยในปี 2567 โดยรวมปรับตัวลดลง 2.5% จากปี 2566 โดยช่วงระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทยังคงมีการเติบโตที่แข็งแกร่ง

เช่น ช่วงระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทมีการเติบโต 10% ขณะที่ช่วงระดับราคาสูงกว่า 5 ล้านบาทแสดงถึงการชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยมีการลดลงมากถึง 19.9% ในกลุ่มที่มีราคามากกว่า 10 ล้านบาท

การชะลอตัวในช่วงระดับราคาสูงสะท้อนถึงการเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้นและปัจจัยความไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค การเติบโตในกลุ่มราคาต่ำสะท้อนถึงความต้องการที่ยังคงแข็งแกร่งในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงต่ำ

จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรประเทศไทยในปี 2567 พบว่าโดยรวมมีการลดลง 7.9% เมื่อเทียบกับปี 2566 โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านจัดสรรในช่วงระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งแสดงการลดลงที่ชัดเจน โดยในช่วงระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทและ 1.01-1.50 ล้านบาทลดลง 7.5% และ 7.8% ตามลำดับ

ในส่วนช่วงระดับราคาตั้งแต่ 1.51-3 ล้านบาทมีการลดลงที่มากถึง 12.5% และ 20.2% ซึ่งสะท้อนถึงความชะลอตัวในตลาดบ้านราคาปานกลางถึงสูง

ในขณะที่กลุ่มราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท เช่น ในช่วงระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท ลดลง 4.9% และช่วงระดับราคาสูงกว่า 5 ล้านบาทมีการลดลงเล็กน้อยในบางช่วง

อย่างไรก็ตาม ช่วงระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทมีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 3.9% ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการในตลาดบ้านหรูที่ยังคงมีอยู่ แม้ว่าจะมีการชะลอตัวในบางกลุ่มราคาลงอย่างชัดเจนในตลาดโดยรวม

จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบในปี 2567 พบว่ามีการลดลงโดยรวม 10.6% เมื่อเทียบกับปี 2566 โดยกลุ่มบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีการลดลงอย่างชัดเจน

เช่น กลุ่มราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ลดลง 7.0% และกลุ่ม 1.01-1.50 ล้านบาท ลดลง 7.5% ส่วนกลุ่มราคาสูงกว่า 3 ล้านบาทยังคงมีการลดลงในบางช่วง เช่น กลุ่ม 7.51-10.00 ล้านบาท ลดลง 12.8%

แม้ว่าจะมีการลดลงในหลายระดับราคา แต่กลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาทยังคงมีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ 12.0% ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการในตลาดบ้านหรูที่ยังคงมีอยู่