ราคาที่ดินในพื้นที่เขตกรุงเทพ มหานครและปริมณฑลแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปรับตัวสูงสวนทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว เนื่องจากมีการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัย การพัฒนาเชิงพาณิชย์กันอย่างต่อเนื่องที่เปลี่ยนแปลงแบบพลิกฝ่ามือ คือ “ทำเลย่านฝั่งธนบุรี” จากการมาของรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงิน 

รวมถึงเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวสายสีลมวิ่งไปบางหว้า และอนาคตกรุงเทพ มหานครมีแผนก่อสร้างเส้นทางต่อขยายออกไปช่วงบางหว้า-ตลิ่งชันระยะทาง 7.5 กิโลเมตร  ล่าสุดโครงการรถไฟฟ้า

สายสีม่วงได้ ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ช่วยต่อจิ๊กซอว์ การเดินทาง ตลอดจนการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นโดยเฉพาะทำเลจุดตัดเปลี่ยนถ่ายการเดินทาง กับสายสีเขียว (สีลม) บริเวณสถานีวงเวียนใหญ่ขณะเดียวกันผังเมืองรวมกรุงเทพ มหานคร (ปรับปรุงครั้งที่4) ได้เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินรองรับการขยายตัวของเมืองไว้เรียบร้อยแล้ว

ฝ่ายวิจัย และที่ปรึกษา คุชแมนแนอด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย พบว่าการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าโดยทั่วไปที่อาจจะเห็นได้ชัดเจนที่สุด คือ การเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม เช่นเดียวกับทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ช่วงเตาปูน–ราษฎร์บูรณะ

แม้บางพื้นที่มีข้อจำกัดในการพัฒนา เพราะแนวเส้นทางทางผ่านพื้นที่ที่มีการพัฒนามาอย่างยาวนานของกรุงเทพมหานคร และมีเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางอื่นๆ เปิดให้บริการไปก่อนหน้านี้  ซึ่งมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่บางพื้นที่ และราคาที่ดินมีมาก่อนหน้านี้หลายปีมากแล้วเช่นกัน

ราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้จึงอาจจะสูงเกินกว่าจะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ได้ มีเพียงการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่สามารถสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าในการลงทุนและเหมาะสมกับราคาที่ดินเพราะราคาที่ดินที่สูงอยู่แล้วปรับเพิ่มขึ้นมากว่าเท่าตัวจากก่อนหน้านี้

ราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ขั้นตํ่าเสนอขายกันที่ไม่ตํ่ากว่า 1-1.5 แสนบาทต่อตารางวา ถ้าเป็นพื้นที่รอบสถานีที่เป็นจุดตัดสำคัญของเส้นทาง 2 เส้นทาง เช่น พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่ซึ่งในอนาคตจะเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ และสายสีเขียวราคาที่ดินไม่ตํ่ากว่า 6-7 แสนบาทต่อตารางวา

ไกลออกไปในพื้นที่ตามแนวนถนนสุขสวัสดิ์ราคาที่ดินไม่ตํ่ากว่า 100,000 บาทต่อตารางวา และมีความเป็นไปได้ที่จะปรับเพิ่มมากขึ้นไปอีกในอนาคต ตามความคืบหน้าในการก่อสร้าง

DDproperty สะท้อนว่า ทำเลรอบสถานีวงเวียนใหญ่ โครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้  (เตาปูน–ราษฎร์บูรณะ) กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งจะช่วยเติมเต็มการเดินทางเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายอื่นที่เปิดให้บริการไปก่อนหน้านี้ รวมถึงการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและพื้นที่พัฒนาเชิงพาณิชย์เพื่มขึ้น

 เช่นเดียวกับ TerraBKKประเมิน ว่าศักยภาพทำเลรอบสถานีวงเวียนใหญ่มีความสำคัญทางยุทธศาสตร์ เนื่องจากเป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าถึง 3 สาย ได้แก่ สายสีเขียวเข้ม (สายสีลม) จากสนามกีฬาแห่งชาติถึงบางหว้า สายสีม่วงใต้ (เตาปูน–ราษฎร์บูรณะ) เส้นทางสายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง–บางบอน)

“การมีสถานี Interchange ที่เชื่อมต่อหลายสายทำให้วงเวียนใหญ่เป็น Node หรือศูนย์กลางการเชื่อมโยง สำคัญในระบบขนส่งมวลชนของกรุงเทพฯ ซึ่งจะช่วยเพิ่มความสะดวกในการเดินทางและส่งผลดีต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่”

ส่งผลให้สถานีวงเวียนใหญ่มีความสำคัญทางยุทธศาสตร์ในระบบขนส่งมวลชนของกรุงเทพฯ และมีศักยภาพในการพัฒนาอสังหา ริมทรัพย์ในอนาคต การมีสถานี Interchange ที่เชื่อมต่อหลายสายจะช่วยเพิ่มความสะดวกในการเดินทางและส่งผลดีต่อการพัฒนาเศรษฐกิจในพื้นที่ ย่านวงเวียนใหญ่มีศักยภาพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

เนื่องจากเป็นทำเลที่มีการเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชนที่ดี และอยู่ใกล้กับศูนย์กลางธุรกิจ เช่น สีลมและสาทร  ปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการในพื้นที่นี้ ซึ่งได้รับความสนใจจากผู้ลงทุนและผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยใกล้ระบบขนส่งมวลชน

นอกจากโครงการรถไฟฟ้าแล้ว ยังมีโครงการพัฒนาอื่น ๆ ที่จะส่งผลต่อการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีวงเวียนใหญ่ เช่น โครงการพัฒนาชุมชนตลาดพลูและการยกระดับการให้บริการขนส่งมวลชนในเส้นทางวงเวียนใหญ่–มหาชัย ซึ่งจะช่วยเพิ่มความสะดวกและความปลอดภัยแก่ผู้ใช้บริการ

 สำหรับคอนโดมิเนียมรวมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ช่วงเตาปูน -ราษฎร์บูรณะ ณ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 15,011 ยูนิต อัตราการขายเฉลี่ยตลอดแนวเส้นทางอยู่ที่ประมาณ 80% ซึ่งโครงการส่วนใหญ่เปิดขายมาก่อนหน้านี้แบบชัดเจนไม่ใช่หลังจากที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้เริ่ม

การก่อสร้าง แต่หลังจากที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้เริ่มการก่อสร้างในปี2565 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่ด้วยเช่นกัน จากนั้นก็ลดลงตามการเปลี่ยนแปลงของภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทย และตลาดคอนโดมิเนียม

ทั้งนี้โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้โดยเฉพาะในฝั่งธนบุรีอาจจะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่ค่อนข้างมากในช่วงก่อนปี2560 เพราะผู้ประกอบการเลือกพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่ในการพัฒนาโครงการไม่ได้คาดหวังถึงการเปลี่ยนแปลงในอนาคตจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่ตามแนวเส้นทางสายสีม่วงใต้มีอัตราการขายที่ค่อนข้างสูง เพราะโครงการส่วนใหญ่เปิดขายมามากกว่า 5 ปีแล้ว แทบไม่มียูนิตเหลือขายแล้ว โครงการที่เหลือขายอยู่ คือ โครงการที่เปิดขายในช่วงปี2565 เป็นต้นมา ราคาขายของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนว

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ในปี2565 เป็นต้นมา อยู่ในช่วงระหว่าง 60,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร อาจจะมีบางโครงการที่เปิดขายในระดับราคามากกว่า 160,000 บาทต่อตารางเมตรหรือมากกว่า 7.5 ล้านบาทต่อยูนิต ราคาขายของคอนโดมิเนียมในพื้นที่ยังมีราคาขายที่ไม่สูงมาก และยังเป็นทางเลือกของคนที่มีกำลังซื้อไม่สูงแต่ต้องการอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า

นอกจากนี้ยังสามารถรอคอยโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการได้ เพราะโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายส่วนใหญ่สร้างเสร็จก่อนรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแน่นอน ราคาขายคอนโดมิเนียมมีทิศทางในการปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ขึ้นอยู่กับว่ามีโครงการเปิดขายใหม่ต่อเนื่องมากน้อยแค่ไหน และราคาขายอาจจะยังแตกต่างกันไปในแต่ละทำเลของแนวเส้นทางรวมไปถึงระดับของโครงการตามแนวทางของผู้ประกอบการด้วย

ต้องจับตาทำเลสำคัญและจุดตัดใหญ่ เมื่อรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้เปิดให้บริการ ซึ่งจะเป็นจิ๊กซอว์ตัวสำคัญเติมเต็มการเดินทางและการพัฒนาในอนาคต!!!