ตลาดนิคมอุตสาหกรรมไทยในไตรมาสแรกปี 2569 ส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและความไม่แน่นอนด้านภูมิรัฐศาสตร์ รายงานล่าสุดจาก บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุว่า ตลาดสามารถดูดซับที่ดินอุตสาหกรรมได้รวม 1,914 ไร่ เพิ่มขึ้น 16.70% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน นับเป็นระดับสูงสุดในรอบ 5 ไตรมาส ขณะที่อัตราการครอบครองพื้นที่ปรับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 82.55%
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าตัวเลขการเติบโต คือรูปแบบการเกิดธุรกรรมที่กระจุกตัวอย่างผิดปกติ โดยกว่า 70% ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด หรือ 35 จาก 50 ดีล เกิดขึ้นภายในเดือนมีนาคมเพียงเดือนเดียว สะท้อนการเร่งตัดสินใจลงทุนของภาคอุตสาหกรรมที่ไม่เคยปรากฏมาก่อนในตลาดนิคมอุตสาหกรรมไทย
คอลลิเออร์ส ประเทศไทย วิเคราะห์ว่า ปรากฏการณ์ดังกล่าวเกิดจากการบรรจบกันของปัจจัยสำคัญ 3 ประการภายในช่วงเวลาเพียง 6 สัปดาห์ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการตัดสินใจของนักลงทุนและผู้ผลิตทั่วโลก
BOI ขยายสิทธิประโยชน์ ปลดล็อกการตัดสินใจลงทุน
ปัจจัยแรกคือ การประกาศมาตรการส่งเสริมการลงทุนฉบับใหม่ของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ในเดือนมกราคม 2569 ที่ขยายกรอบสิทธิประโยชน์ออกไปจนถึงสิ้นปี 2570 ทำให้นักลงทุนที่ชะลอการตัดสินใจเพื่อรอความชัดเจนของนโยบาย กลับมาเดินหน้าโครงการและเร่งปิดดีลทันที
ภาษีสหรัฐฯ เส้นตายใหม่ของผู้ส่งออก
ปัจจัยที่สอง คือ ความเคลื่อนไหวด้านนโยบายภาษีของสหรัฐอเมริกาในช่วงวันที่ 20-21 กุมภาพันธ์ 2569 หลังมีคำวินิจฉัยเกี่ยวกับอำนาจการจัดเก็บภาษีภายใต้ IEEPA และการกำหนดภาษีนำเข้าทั่วโลกในอัตรา 15% ขณะเดียวกัน กระทรวงพาณิชย์ไทยประกาศเป้าหมายสรุปการเจรจาภาษีกับสหรัฐฯ ภายในเดือนกรกฎาคม 2569 ส่งผลให้ผู้ประกอบการที่เชื่อมโยงกับห่วงโซ่อุปทานการส่งออกเร่งตัดสินใจเลือกฐานการผลิตและพื้นที่ลงทุน
ปิดช่องแคบฮอร์มุซ ดันต้นทุนโลจิสติกส์พุ่ง
ส่วนปัจจัยที่สาม คือ เหตุการณ์ปิดช่องแคบฮอร์มุซเมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2569 ซึ่งสร้างแรงกดดันด้านต้นทุนโลจิสติกส์และพลังงานทั่วโลก เบี้ยประกันภัยการขนส่งสินค้าปรับเพิ่มขึ้นทันที 4-6 เท่า
คอลลิเออร์สมองว่า เหตุการณ์ทั้งสามไม่ได้เป็นเพียงแรงกระตุ้นระยะสั้น แต่สะท้อนให้เห็นว่าตลาดนิคมอุตสาหกรรมไทยสามารถตอบสนองต่อสัญญาณเชิงนโยบายและความเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจโลกได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งถูกออกแบบมาเพื่อรองรับการลงทุนและการเปลี่ยนแปลงของห่วงโซ่อุปทานโลกโดยเฉพาะ
อุปทานใหม่ยังเพิ่ม ส่วนใหญ่กระจุกใน EEC
ด้านอุปทาน ณ สิ้นไตรมาส 1/2569 ประเทศไทยมีพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมที่ได้รับการจัดสรรรวม 213,941 ไร่ โดยเป็นพื้นที่เช่าและขายสุทธิ 143,251 ไร่ เพิ่มขึ้น 6.29% จากปีก่อน ขณะที่อุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด 4,369 ไร่ ซึ่งทั้งหมดอยู่ในพื้นที่ EEC และเป็นการขยายเฟสของนิคมเดิม ไม่มีโครงการนิคมใหม่แบบ Greenfield เปิดตัวเพิ่มเติมในช่วงดังกล่าว
แม้จะยังมีพื้นที่ว่างเหลือประมาณ 24,900 ไร่ แต่คอลลิเออร์สระบุว่าพื้นที่บางส่วนอยู่ระหว่างการเจรจาซื้อขายหรือรอโอนกรรมสิทธิ์ สะท้อนว่าอุปสงค์ที่แท้จริงยังแข็งแกร่งกว่าตัวเลขพื้นที่ว่างที่ปรากฏ
ครึ่งปีหลังมีลุ้นเร่งตัว จาก BOI Pipeline มูลค่ามหาศาล
ด้านแนวโน้มอุปสงค์ในระยะถัดไป คอลลิเออร์สมองว่าแรงหนุนสำคัญจะมาจากโครงการที่ได้รับการอนุมัติส่งเสริมการลงทุนจาก BOI ในปี 2568 ซึ่งมีจำนวน 3,370 โครงการ มูลค่ารวม 1.88 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 67% จากปีก่อนหน้า โดยคาดว่าตลอดปี 2569 จะมีความต้องการใช้ที่ดินอุตสาหกรรมราว 7,000 ไร่ และจะเร่งตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไตรมาส 4 เมื่อโครงการที่ได้รับอนุมัติเริ่มแปลงเป็นธุรกรรมจริง
ในภาคโลจิสติกส์ ความต้องการคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ายังคงเติบโตจากแรงหนุนของธุรกิจอีคอมเมิร์ซ การขยายตัวของ EEC และกระแส China-plus-one แม้อัตราค่าเช่าจะยังไม่ปรับเพิ่มขึ้นมากนัก เนื่องจากการแข่งขันในตลาดยังอยู่ในระดับสูง และผู้เช่าจากจีนยังคงให้น้ำหนักกับต้นทุนเป็นสำคัญ
พลังงานและ ESG กลายเป็นแต้มต่อใหม่ของไทย
อีกหนึ่งประเด็นที่ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น คือ ความมั่นคงด้านพลังงาน ซึ่งกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกทำเลลงทุนของภาคอุตสาหกรรม โดยประเทศไทยมีข้อได้เปรียบจากกำลังการผลิตไฟฟ้าสำรอง นโยบายพลังงานหมุนเวียนที่ชัดเจน และระบบสาธารณูปโภคในพื้นที่ EEC ที่รองรับอุตสาหกรรมขั้นสูงได้อย่างมีประสิทธิภาพ
นอกจากนี้ การอนุมัติให้มีการซื้อขายคาร์บอนเครดิตบนตลาด TFEX ในเดือนกุมภาพันธ์ 2569 ยังช่วยเพิ่มความน่าสนใจให้กับนิคมอุตสาหกรรมที่มีมาตรฐานด้านความยั่งยืน และตอบโจทย์นักลงทุนต่างชาติที่ให้ความสำคัญกับเป้าหมายด้าน ESG มากขึ้น
นายธีนภัทท์ กันตะบุตร นักวิเคราะห์อาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวว่า ปัจจุบันประเทศไทยไม่ได้แข่งขันด้วยต้นทุนที่ดินที่ต่ำที่สุดในภูมิภาคอีกต่อไป แต่กำลังแข่งขันด้วยคุณภาพของระบบนิเวศอุตสาหกรรม โครงสร้างพื้นฐาน ความพร้อมด้านพลังงาน และกรอบนโยบายที่ชัดเจน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยดึงดูดการลงทุนท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจโลก“ประเทศไทยกำลังเปลี่ยนบทบาทจากฐานการผลิตทางเลือก สู่การเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมที่มีระบบนิเวศพร้อมรองรับการลงทุนมากที่สุดแห่งหนึ่งในภูมิภาค และช่องว่างระหว่างมูลค่าที่แท้จริงกับราคาปัจจุบันของนิคมที่มีความพร้อมด้านพลังงานและโครงสร้างพื้นฐาน ยังคงเป็นโอกาสสำคัญสำหรับนักลงทุนในระยะต่อไป” นายธีนภัทท์กล่าว
