ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน โดยแม้จะเริ่มเห็นสัญญาณการปรับตัวดีขึ้นในบางด้าน แต่แรงกดดันหลักยังคงอยู่ที่ “ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ” ซึ่งเป็นปัจจัยชี้ขาดว่าดีมานด์ที่มีอยู่จะสามารถแปลงเป็นยอดโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงหรือไม่
แรงกดดันสินเชื่อและหนี้ครัวเรือนยังเป็นตัวแปรหลัก
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ นักวิชาการอิสระด้านที่อยู่อาศัย และผู้จัดการสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ระบุว่า โครงสร้างตลาดในปัจจุบันยังถูกกดดันจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และรายได้ของประชาชนที่ฟื้นตัวไม่ทันภาระค่าครองชีพ ส่งผลให้สถาบันการเงินต้องใช้ความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อมากขึ้น
“แม้ผู้บริโภคยังมีความต้องการซื้อบ้าน แต่ความสามารถในการกู้และผ่อนชำระระยะยาวยังเป็นข้อจำกัดสำคัญ” ดร.วิชัยกล่าว
โดยจากข้อมูลของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร อัตราการปฏิเสธสินเชื่อในภาพรวมอยู่ที่ประมาณ 45% ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีอัตราการปฏิเสธสูงถึงราว 50% แม้จะดีขึ้นเล็กน้อยจากช่วงก่อนหน้า แต่ยังสะท้อนชัดว่าความต้องการซื้อไม่ได้แปลว่าจะสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ทั้งหมด

ดร.วิชัยยังชี้ว่า แม้มาตรการภาครัฐ เช่น การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอน จะช่วยลดภาระต้นทุนและกระตุ้นตลาดในระยะสั้น แต่ปัจจัยเชิงโครงสร้างอย่างรายได้และหนี้ครัวเรือนยังเป็นตัวกำหนดทิศทางการฟื้นตัวในระยะยาว
ที่แม้ดีมานด์ยังมีอยู่ แต่ “ตัวแปรสำคัญที่สุด” ของตลาดในขณะนี้คือระบบสินเชื่อ เพราะเป็นตัวกำหนดว่าดีมานด์ที่มีอยู่จะถูกปลดล็อกออกมาเป็นยอดซื้อจริงได้มากน้อยเพียงใด
ตลาดปรับตัวทั้งฝั่งผู้พัฒนาและผู้บริโภค
ขณะเดียวกัน ภาพรวมตลาดเริ่มเห็นการปรับตัวของผู้ประกอบการ โดยข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 5 เดือนแรกของปีลดลงประมาณ 10% และจำนวนหน่วยเปิดใหม่ลดลงราว 30% สะท้อนว่าผู้พัฒนาชะลอการเพิ่มซัพพลายเพื่อบริหารความเสี่ยง
การชะลอซัพพลายดังกล่าวช่วยลดแรงกดดันด้านการแข่งขันในตลาด และทำให้ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากขึ้นในบางเซกเมนต์ โดยเฉพาะสินค้าที่ต้องเร่งระบายสต๊อกผ่านโปรโมชั่น
ด้านข้อมูลพฤติกรรมผู้บริโภคยังสะท้อนภาพที่สอดคล้องกัน โดยแม้จำนวนผู้ค้นหาอสังหาริมทรัพย์จะลดลง แต่กลุ่มผู้ซื้อที่มีความตั้งใจจริงยังไม่หายไปจากตลาด และมีแนวโน้มมีคุณภาพมากขึ้น
ดร.วิชัยระบุว่า ผู้บริโภคในปัจจุบันใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้น เนื่องจากต้องประเมินทั้งความมั่นคงของรายได้ ภาระหนี้ และความสามารถในการผ่อนระยะยาว ทำให้การซื้อบ้านไม่ได้จบลงเพียงแค่การเลือกสินค้า แต่ต้องผ่านการประเมินความเสี่ยงทางการเงินอย่างรอบด้าน
นอกจากนี้ ตลาดเช่ายังเริ่มมีบทบาทมากขึ้นในฐานะทางเลือกของผู้บริโภคบางกลุ่มที่ยังไม่พร้อมรับภาระสินเชื่อระยะยาว สะท้อนการปรับพฤติกรรมจาก “ซื้อ” ไปสู่ “เช่า” ในบางเซกเมนต์
แนวโน้มฟื้นตัวขึ้นอยู่กับ 3 ปัจจัยหลัก
สำหรับแนวโน้มระยะต่อไป ดร.วิชัยประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยการเติบโตจะยังไม่รุนแรง และขึ้นอยู่กับ 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ การฟื้นตัวของรายได้ประชาชน การลดลงของหนี้ครัวเรือน และการผ่อนคลายข้อจำกัดด้านสินเชื่อ
“หากสินเชื่อยังตึงตัว การฟื้นตัวของตลาดก็จะถูกจำกัด แม้ดีมานด์จะมีอยู่ก็ตาม” ดร.วิชัยกล่าว
ดังนั้น ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันจึงไม่ได้ต้องแก้ที่ภาวะ “ดีมานด์หายไป” เท่านั้น แต่ต้องให้ความสำคัญกับภาวะที่ดีมานด์ถูกคัดกรองผ่านระบบสินเชื่ออย่างเข้มข้นมากขึ้น ทำให้การฟื้นตัวของตลาดขึ้นอยู่กับความสามารถของระบบการเงินในการปลดล็อกกำลังซื้อที่มีอยู่จริงในระบบเศรษฐกิจ