PROGRAM 3 Juta Rumah yang menjadi salah satu prioritas dalam Asta Cita Presiden Prabowo merupakan langkah strategis untuk mengurangi backlog perumahan sekaligus meningkatkan kesejahteraan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Keberhasilan program tersebut juga harus diimbangi dengan kebijakan yang mampu menjaga keberlangsungan pelaksanaannya di tengah meningkatnya biaya pembangunan.
Di antara aspek yang perlu mendapat perhatian adalah penyesuaian harga jual rumah subsidi agar tetap sejalan dengan kenaikan biaya produksi yang terjadi dalam beberapa tahun terakhir.
Dalam tiga tahun terakhir biaya pembangunan rumah terus mengalami kenaikan. Sejak 2024 hingga 2026, harga berbagai bahan bangunan seperti semen, besi, baja ringan, atap, keramik, kayu, batu, cat, paku, dan pasir meningkat sekitar 20 hingga 35 persen.
Selain itu, harga tanah, upah tenaga kerja, gaji karyawan, serta berbagai biaya administrasi juga mengalami kenaikan yang cukup signifikan.
Di sisi ini, pemerintah mungkin perlu melakukan evaluasi dan penyesuaian harga jual rumah subsidi bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) sekitar 10 persen.
Penyesuaian tersebut diperlukan agar pembangunan rumah subsidi tetap berjalan secara berkelanjutan di tengah meningkatnya biaya produksi.
Apabila tidak ada penyesuaian harga, dikhawatirkan banyak pengembang akan mengalami kesulitan dalam merealisasikan target pembangunan rumah subsidi.
Bahkan, margin keuntungan yang semakin tipis dapat membuat sebagian pengembang tidak memperoleh keuntungan yang layak, atau bahkan mengalami kerugian.
Berbeda dengan rumah komersial yang harga jualnya dapat ditentukan oleh pengembang sesuai kondisi pasar, harga rumah subsidi ditetapkan oleh pemerintah.
Oleh karena itu, developer tidak memiliki kewenangan untuk menyesuaikan harga jual meskipun biaya pembangunan terus meningkat. Kondisi ini menyebabkan beban kenaikan biaya sepenuhnya ditanggung oleh pengembang.
Apabila kondisi tersebut terus berlanjut, pembangunan rumah bagi MBR berpotensi mengalami perlambatan. Kenaikan harga bahan bangunan, harga tanah, biaya tenaga kerja, serta biaya operasional lainnya dapat menghambat kemampuan developer untuk terus membangun rumah subsidi sesuai target pemerintah.
Di sisi lain, apabila kenaikan Upah Minimum Provinsi (UMP) dan Upah Minimum Kabupaten/Kota (UMK) diasumsikan rata-rata sebesar 5 persen per tahun, maka dalam periode 2024 hingga 2026 total kenaikannya telah mencapai sekitar 15 persen.
Dengan kondisi tersebut, penyesuaian harga rumah subsidi sebesar 10 persen masih tergolong wajar karena nilainya lebih rendah dibandingkan kenaikan berbagai komponen biaya produksi.
Dari sisi konsumen, dampak penyesuaian harga tersebut juga relatif terbatas. Kenaikan harga rumah subsidi diperkirakan hanya menambah cicilan sekitar Rp100 ribuan per bulan.
Bahkan, saat ini masyarakat memiliki pilihan tenor Kredit Pemilikan Rumah (KPR) hingga 40 tahun, sehingga besaran cicilan bulanan tetap dapat dijaga agar terjangkau.
Sebagai contoh, di zona Kalimantan cicilan rumah subsidi selama 20 tahun saat ini sekitar Rp1.170.000 per bulan.
Apabila harga rumah naik sebesar Rp10 juta, cicilan menjadi sekitar Rp1.240.000 per bulan. Namun, apabila konsumen memilih tenor 30 tahun, cicilan setelah kenaikan harga tersebut justru menjadi sekitar Rp982.000 per bulan.
Hal ini menunjukkan bahwa penyesuaian harga rumah subsidi tidak serta-merta menurunkan daya beli masyarakat berpenghasilan rendah.
Selain itu, sebagian besar developer yang membangun rumah subsidi merupakan pelaku usaha kecil dengan omzet di bawah Rp20 miliar per tahun serta pelaku usaha menengah dengan omzet di bawah Rp50 miliar per tahun.
Mereka merupakan bagian penting dalam penyediaan rumah bagi MBR sekaligus berkontribusi terhadap penciptaan lapangan kerja di berbagai daerah.
Penyesuaian harga rumah subsidi bukan dimaksudkan untuk mengurangi keberpihakan pemerintah kepada masyarakat berpenghasilan rendah, melainkan sebagai langkah menjaga keberlangsungan ekosistem pembangunan perumahan nasional.
Apabila developer tetap memperoleh margin usaha yang wajar, maka pembangunan rumah subsidi dapat terus berjalan, kualitas bangunan tetap terjaga, serta target penyediaan hunian layak bagi masyarakat dapat direalisasikan secara berkelanjutan di seluruh Indonesia.
Pemerintah juga dapat melakukan evaluasi secara berkala terhadap harga jual maksimal rumah subsidi dengan mempertimbangkan perubahan harga bahan bangunan, biaya tenaga kerja, harga tanah, serta kondisi ekonomi nasional di setiap wilayah.
Mekanisme evaluasi yang rutin akan memberikan kepastian bagi pelaku usaha sekaligus menjaga keseimbangan antara kepentingan konsumen, developer, perbankan, dan pemerintah sebagai penyelenggara program.
Pada akhirnya, keberhasilan Program 3 Juta Rumah tidak hanya diukur dari jumlah unit yang dibangun, tetapi juga dari keberlanjutan pelaksanaannya.
