ตลาดอสังหาถึงจุดเปลี่ยน เน้น ‘เช่ามากกว่าซื้อ’ คนไทยไม่พร้อมมีบ้าน ไม่อยากเป็นหนี้ระยะยาว

นับถอยหลังส่งท้ายปี 2567 ส่องตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคง “ไม่ฟื้นตัว” ตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ เนื่องจากผู้บริโภคยังคงเผชิญกับความท้าทายทาง “การเงิน” ที่มีต่อเนื่องมาจากปีก่อนหน้า

แม้ภาครัฐจะออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ ออกมาเพิ่มเติม แต่ก็ “ไม่แรงพอ” ที่จะขับเคลื่อนการเติบโตอย่างชัดเจน แม้จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะดึงดูดใจผู้บริโภค ส่งผลให้กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยยังคงชะลอตัวตามสภาพเศรษฐกิจปัจจุบัน

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) สรุปภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี 2567 “ชะลอตัว” อย่างต่อเนื่อง ตามกำลังซื้อ ท่ามกลางความท้าทายรอบด้าน  และสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว ส่งผลโดยตรงต่อ”กำลังซื้อและความเชื่อมั่น“ในการใช้จ่ายและการซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงและมีระยะเวลาในการผ่อนชำระยาวนาน รวมถึงผลจากภาวะ “เศรษฐกิจ” ทำให้ผู้วางแผนซื้อบ้าน ยังไม่มีความพร้อมทางการงินเพียงพอ ส่วนผู้ที่กำลังผ่อนก็เริ่มประสบปัญหาในการผ่อนชำระ

ทำให้เลือก “เก็บออมเงิน” เตรียมรับมือกับความไม่แน่นอนที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตได้ทุกเมื่อ แม้เดือนตุลาคม 2567 คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะประกาศลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ต่อปี เป็นปัจจัยบวกการซื้อบ้านที่รอคอย แต่พิจารณาราคาบ้านปัจจุบันที่ปรับขึ้นตามต้นทุนการก่อสร้าง พบว่าช่องว่างของ”ราคา“กับ”ความสามารถ“การใช้จ่าย ยังไม่สอดคล้องกัน ส่งผลตลาดอสังหาฯปีนี้ยังคงชะลอตัว

อย่างไรก็ตามจากการสำรวจพบว่า 50% วางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในอีก 1 ปีข้างหน้า มีผู้บริโภคเพียง 33% ที่เก็บเงินเพียงพอที่จะซื้อบ้านแล้ว อีก 48% เก็บเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้เพียงครึ่งทาง และ 18% ยังไม่มีแผนเก็บเงินใด ๆ

โดยมีความสนใจคอนโดฯ ทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 19% รองลงมา “แนวราบ” บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้นในสัดส่วนเท่ากันที่ 10%

ด้าน“ระดับราคา”ต้องการซื้อคอนโดฯ จะอยู่ที่ 1-2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7% ทาวน์เฮ้าส์ 1-2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11% บ้านเดี่ยว 3-4 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 14% ซึ่งเป็นระดับราคาที่อยู่ภายใต้มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯและตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ที่น่าสนใจบ้านเดี่ยว 10-20 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9% สะท้อน“บ้านหรู”ยังคงเติบโตเป็นบวก มีดีมานด์มาจากกลุ่มระดับบนซึ่งไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ

จากข้อจำกัดด้านการเงินและสภาพเศรษฐกิจชะลอตัว กดดันกำลังซื้อในตลาด ทำให้คนหันมา “เช่า” แทน ส่งผลแนวโน้ม “ตลาดเช่า” เติบโต โดยเฉพาะคอนโดฯ ยืน 1 ครองใจคนเช่า สูงถึง 76% รองลงมาบ้านเดี่ยว 15% และทาวน์เฮ้าส์ 9%

โดย ระดับค่าเช่า ที่ได้รับความนิยมมากที่สุด “คอนโดฯ” อยู่ที่ 7,501-10,000 บาท/เดือน ลดลง 12% “บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์” 12,501-15,000 บาท/เดือน เพิ่มขึ้น 8% และ 5% ตามลำดับ

สำหรับตลาดเช่า “กรุงเทพ” ยังเติบโต ซึ่งคอนโดฯเพิ่มขึ้น 10% บ้านเดี่ยว เพิ่มขึ้น 30% ทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 23% เช่นเดียวกับภาพรวมทั่วประเทศ คอนโดฯ ยังคงมีความต้องการเช่าสูงถึง 84% บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ อยู่ที่ 8% เท่ากัน

เมื่อแบ่งตาม “ระดับค่าเช่า” ในกรุงเทพฯ คอนโดฯ ที่มีความต้องการเช่า ราคา 7,501-10,000 บาท/เดือน ลดลง 18% ทาวน์เฮ้าส์ 12,501-15,000 บาท/เดือน ลดลง 11% บ้านเดี่ยว 100,001-200,000 บาท/เดือน เพิ่มขึ้น 38%

โดยนอกจากสิ่งอำนวยความสะดวกและสไตล์การตกแต่งแล้ว การตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพยังเป็นอีกปัจจัยที่ผลักดันให้ระดับค่าเช่าบ้านเดี่ยวปรับสูงขึ้น ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่เป็นผู้บริโภคระดับบนที่ไม่ต้องการย้ายถิ่นฐานถาวรหรือชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทย (Expat)