รถไฟฟ้าสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี จุดพลุที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 ล้าน กำลังซื้อต่างชาติคึกคัก

รถไฟฟ้าสายสีส้ม – SCB EIC วิเคราะห์รถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (ส่วนตะวันออก) มีแผนเปิดให้บริการในช่วงปลายปี 2027 หรือไม่เกินต้นปี 2028 ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง ตั้งแต่ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย แยกลำสาลี ไปจนถึงพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ ได้แก่ คันนายาว มีนบุรี คลองสามวา และหนองจอก

ประกอบกับการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-หัวลำโพง) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-หัวหมาก-สำโรง) และสายสีชมพู (ศูนย์ราชการนนทบุรี-วัดพระศรีมหาธาตุ-มีนบุรี) เป็นการเปิดโอกาสสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใหม่ ๆ

โดยคาดว่าการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกในช่วงปลายปี 2027 หรือไม่เกินช่วงต้นปี 2028 จะหนุนตลาดที่อยู่อาศัยให้คึกคักขึ้น

ผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2024 สะท้อนว่า ทำเลที่ไม่ได้อยู่ในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก แต่ยังอยู่ใกล้เคียง หรือเชื่อมต่อกับทำเลในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกได้ อย่างกรุงเทพฯ ชั้นนอกฝั่งตะวันออก ได้แก่ บางกะปิ บึงกุ่ม สะพานสูง ประเวศ ลาดกระบังและกรุงเทพฯ ชั้นกลางฝั่งเหนือ เช่น บางเขน จตุจักร ลาดพร้าว

ในส่วนของผู้ที่มีแผนจะซื้อคอนโดมิเนียม สนใจทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-หัวลำโพง) ซึ่งเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก ที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ

อย่างไรก็ดี SCB EIC มองว่า การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกตามแผนในช่วงปลายปี 2027 หรือไม่เกินช่วงต้นปี 2028 จะช่วยให้เกิดความสะดวกในการเดินทาง ซึ่งจะหนุนตลาดที่อยู่อาศัยในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกให้มีความคึกคักขึ้น

โดยเป็นโอกาสของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงต้นสาย ถึงกลางสาย สำหรับในช่วงปลายสาย ได้แก่ ทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ ยังเป็นโอกาสในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยทำเลนี้เป็นพื้นที่ศักยภาพต่อเนื่องมาจากในแถบบางกะปิ บึงกุ่ม และสะพานสูง

ประกอบกับราคาที่ดินในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ ยังอยู่ในระดับต่ำกว่าทำเลบางกะปิ บึงกุ่ม และสะพานสูงค่อนข้างมาก ซึ่งเป็นโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบได้อีกมาก โดยเฉพาะโครงการระดับราคาปานกลางลงมา ไม่เกิน 5 ล้านบาท

ทั้งนี้ทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และพื้นที่ใกล้เคียงยังมีความท้าทายด้านหน่วยเหลือขาย ประกอบกับส่วนใหญ่พึ่งพากำลังซื้อปานกลาง-ล่าง รวมถึงราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น

การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ยังต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะโครงการระดับราคาปานกลางลงมา ท่ามกลางแนวโน้มการฟื้นตัวช้าของกำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นไปตามราคาที่ดิน

ภายหลังจากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้า หรือกรณีที่ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์หันไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง-บนในทำเลนี้ ก็ยังจำเป็นต้องพิจารณาการแข่งขันกับโครงการระดับราคาปานกลาง-บนในทำเลอื่น ๆ ซึ่งยังมีตัวเลือกตอบโจทย์ผู้ที่มีกำลังซื้ออยู่มากประกอบกันอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ในระยะข้างหน้า ยังต้องจับตาความเป็นไปได้ของปัจจัยหนุนอื่น ๆ ทั้งมาตรการลดค่าโดยสารรถไฟฟ้าเหลือ 20 บาทตลอดสาย ซึ่งครอบคลุมรถไฟฟ้าสายสีส้มด้วย จะช่วยกระตุ้นการใช้บริการ และจูงใจให้ซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ได้

รวมถึงมาตรการขยายเพดานการซื้อคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติให้ได้มากกว่า 49% ที่จะหนุนให้การซื้อคอนโดมิเนียมจากชาวต่างชาติในทำเลนี้มีความคึกคัก และเป็นไปอย่างถูกกฎหมายมากขึ้น โดยเฉพาะจากชาวจีน ที่นิยมซื้อคอนโดมิเนียมในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกอยู่แล้ว

อีกทั้ง ยังต้องติดตามความคืบหน้าของการดำเนินการก่อสร้าง และการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันตก
ซึ่งจะหนุนให้มีจำนวนผู้โดยสารใช้บริการรรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกมากขึ้นตามไปด้วย จากการเชื่อมต่อการเดินทางไปยังสถานที่สำคัญได้ครอบคลุมมากขึ้น โดยมีการคาดการณ์ว่า ภายหลังจากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกและส่วนตะวันตกตลอดเส้นทาง ตามแผนในปี 2030 จะมีจำนวนผู้โดยสารใช้บริการประมาณ 400,00000 คน-เที่ยว/วัน

รวมถึงยังมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีเทา (วัชรพล-ทองหล่อ) และสายสีน้ำตาล (แคราย-ลำสาลี) ที่จะมาเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก ซึ่งจะยิ่งอำนวยความสะดวกในการเดินทางมากขึ้นในอนาคต