อสังหาฯเฮขานรับแบงก์ชาติปลดล็อก LTV ชั่วคราว ลุ้นคลังชง ครม.ต่ออายุลดค่าโอน-จำนองราคาไม่เกิน 7 ล้าน คอลลิเออร์สฯเปิดตัวเลขซัพพลายรอขายทั่วประเทศทะลุ 1 ล้านล้าน กรุงเทพฯ 7.6 แสนล้านบาท สมาคมคอนโดฯชี้อุ้มยอดขายฟื้นตัว 5-10% หลังดิ่งเหว -31% ในปีที่แล้ว สมาคมบ้านจัดสรร จี้แบงก์ลดความเข้มปล่อยสินเชื่อ “แอสเซทไวส์” เร่งระบายขายสินค้าพร้อมอยู่ 8,500 ล้านบาท
ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่า หลังจากใช้ความพยายามเรียกร้องให้แบงก์ชาติผ่อนปรนมาตรการ LTV ในปี 2566-2567 ล่าสุดประสบความสำเร็จจากการที่แบงก์ชาติได้ออกประกาศผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ทุกระดับราคา เป็นเวลา 1 ปี ควบคู่กับกระทรวงการคลังเตรียมเสนอขออนุมัติรัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร ในการประชุมคณะรัฐมนตรี วันที่ 27 มีนาคมนี้
เพื่อต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท หลังจากขาดช่วงไป 2 เดือนเศษ เนื่องจากมาตรการนี้หมดอายุเมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2567 โดยทั้งสองมาตรการนี้คาดหวังเป็นปัจจัยบวกต่อวงการซื้อขายบ้านและคอนโดมิเนียมที่มีซัพพลายรอขายสูงถึง 1 ล้านล้านบาท กระจายอยู่ทั่วประเทศ
นายพิชัย ชุณหวชิร รองนายกรัฐมนตรีและ รมว.คลัง กล่าวว่า รัฐบาลอยู่ระหว่างพิจารณามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ เหลือ 0.01% เพื่อช่วยลดภาระผู้ซื้อและกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ชะลอตัวในช่วงที่ผ่านมา โดยยืนยันจะพิจารณาให้แล้วเสร็จโดยเร็วที่สุด
ขณะที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประกาศผ่อนปรนเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568-30 มิถุนายน 2569 สาระสำคัญกำหนดให้พิจารณาเกณฑ์ LTV 100% หรือปล่อยกู้ได้ 100% โดยไม่ต้องมีเงินดาวน์ สำหรับสินเชื่อทุกระดับราคา ดังนี้
1.ผ่อนปรน LTV สินเชื่อต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป 2.ผ่อนปรนสินเชื่อเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป
ขณะที่นายสมชาย เลิศลาภวศิน ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธปท. กล่าวว่า สถาบันการเงิน คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) และคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) เห็นควรให้ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว โดยจะช่วยประคับประคองภาคอสังหาฯและธุรกิจที่เกี่ยวข้อง ช่วยบรรเทาปัญหาซัพพลายคงค้างในระดับสูงได้บ้าง โดยการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ไม่ได้เพิ่มความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินมากนัก เนื่องจากในปัจจุบันภาวะการเงินตึงตัวและสถาบันการเงินระมัดระวังในการให้สินเชื่อ
แหล่งข่าวจากกระทรวงการคลังกล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า สำหรับการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% นั้น กระทรวงคลังจะเสนอที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบในวันพฤหัสบดีที่ 27 มีนาคมนี้ เพื่อให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนเมษายน 2568 เป็นต้นไป ซึ่งใกล้เคียงกับปีที่แล้วที่รัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน ได้มีมติคณะรัฐมนตรีออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การปลดล็อก LTV ที่ประกาศเมื่อวันที่ 20 มีนาคม 2568 ที่ผ่านมา ต้องขอบคุณแบงก์ชาติที่ผ่อนปรนการบังคับใช้ LTV เป็นเวลา 1 ปี ขณะเดียวกันต้องขอขอบคุณ นายพิชัย ชุณหวชิร รองนายกรัฐมนตรีและ รมว.คลัง ที่ให้ความสำคัญ มีการเรียกประชุมหารือกับผู้บริหารระดับรองผู้ว่าการแบงก์ชาติ 3 คน
จนกระทั่งแบงก์ชาติมีการขยับเวลาการพิจารณาปัญหา LTV เร็วขึ้นถึง 3 เดือน จากเดิมทางคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน(กนส.) ซึ่งกำกับมาตรการ LTV มีคิวประชุมในเดือนมิถุนายน 2568
ที่ผ่านมา มาตรการ LTV ที่บังคับเงินดาวน์แพง 20-30% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป กลายเป็นอุปสรรคของการมีบ้านของคนไทย ผลกระทบเชิงบวกประเมินว่าภาพรวมยอดขายปี 2568 จากเดิมที่เคยคาดการณ์จะทรงตัวหรือเติบโต 1%
แต่เมื่อมีปลดล็อก LTV ให้แล้ว ยังจำเป็นจะต้องมีการต่ออายุลดค่าโอนและจดจำนอง จาก 3% เหลือ 0.01% หรือค่าใช้จ่ายลดลงจากล้านละ 30,000 บาท เหลือล้านละ 300 บาท ซึ่งจะทำให้ 2 แฟกเตอร์นี้สร้างพลังให้คนตัดสินใจเร็วขึ้น และสามารถโอนได้มากขึ้น จึงปรับตัวเลขปีนี้มีโอกาสเติบโตของยอดขายเพิ่มขึ้น 5-10%
“ปี 2566 ยอดขายสมมุติอยู่ที่ 100% ในปี 2567 ยอดขายรวมติดลบ -31% หรือมียอดขายรวมหดตัวเหลือ 69% ขณะที่เทรนด์ปี 2568 จากเดิมประเมินว่า ตลาดจะทรงตัวหรือบวกได้อย่างมาก 1% แต่พอแบงก์ชาติปลดล็อก LTV และรัฐบาลต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนองราคาไม่เกิน 7 ล้าน ทำให้ปรับคาดการณ์ใหม่มีโอกาสโตได้ 5-10% หรือมียอดขายรวมอยู่ที่ 75-80% ซึ่งการที่จะให้ยอดขายกลับมา 100% เท่ากับปี 2566 ยังไม่เห็นแน่นอนในปีนี้ แต่สิ่งที่เป็นไปได้ทันทีคือตลาดบ้านและคอนโดฯ ด้านยอดขายจะฟื้นจากจุดต่ำสุดที่เคยติดลบ -31%”
นายประเสริฐกล่าวว่า การผ่อนปรน LTV งวดนี้มีผลดีกับประชาชนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ในฝั่งผู้ประกอบการต้องบอกว่ามาถูกจังหวะเวลา นับเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมมียอดขายรอโอน (แบ็กล็อก) กับโครงการสร้างเสร็จในปีนี้รวมกันไม่ต่ำกว่า 1.2 แสนล้านบาท จะทำให้สร้างโอกาสของลูกค้าในการขอสินเชื่อและรับโอนได้มากขึ้น ทำให้ดีเวลอปเปอร์มีรายได้นำไปชำระหนี้หุ้นกู้และหนี้สินเชื่อแบงก์ได้คล่องตัวมากขึ้น ไม่สร้างผลกระทบจากการเป็นหนี้เสีย และไม่สร้างผลกระทบแบบโดมิโนทั้งในตลาดเงินและตลาดทุน
สำหรับงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 47 วันที่ 20-23 มีนาคม 2568 นายประเสริฐกล่าวว่า การต่ออายุลดค่าโอนและจดจำนองที่มีแนวโน้มว่าจะบังคับใช้ภายในต้นเดือนเมษายนนี้ ถือว่าไม่ล่าช้าเกินไป เพราะภายในงานเมื่อมีการทำบุ๊กกิ้งหรือยอดจองซื้อ (ทำสัญญาจะซื้อจะขาย)
จากนั้นกระบวนการตรวจรับมอบบ้าน การเตรียมเอกสาร การทำสัญญาเงินกู้ เฉลี่ยใช้เวลา 30 วันอยู่แล้ว จึงสามารถได้รับประโยชน์จากการลดค่าโอน-จดจำนองพอดีสำหรับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า มาตรการรัฐที่เริ่มมีเสียงตอบรับข้อเรียกร้องของ 3 สมาคมอสังหาฯนับเป็นข่าวดี คาดว่าจะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้ 3 เงื่อนไข คือ 1.ถ้ารัฐบาลต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนองภายในเดือนเมษายนนี้ 2.วันที่ 1 พฤษภาคมนี้มีการผ่อนคลาย LTV ขณะที่ยังเหลืออีก 1 เงื่อนไข คือ 3.ธนาคารพาณิชย์จะลดความเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อลูกค้ารายย่อยแค่ไหน
ทั้งนี้ การปลดล็อก LTV นับว่าต้องขอบคุณแบงก์ชาติครั้งนี้เหมือนกันที่กระตุ้นแบบเต็มสูบ โดยผลกระทบที่จะเกิดขึ้นมองว่าที่อยู่อาศัยกลุ่มต่ำกว่า 10 ล้านบาท จะคาดหวังมาซื้อหลังที่สองเป็นต้นไป มี 18% ตัวเลขนี้มาจากผลสำรวจแบบสอบถามในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ที่จัดเสร็จสิ้นไปแล้วในปี 2566-2567
พบว่าประชาชนต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 มีสัดส่วน 30% ของผู้ตอบแบบสอบถาม แต่สามารถกู้ผ่านเพียง 60% หรือมียอดปฏิเสธสินเชื่อ 40% ดังนั้น อย่างน้อยที่สุด LTV 100% ที่กำลังจะบังคับใช้ จะทำให้ผู้ซื้อราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สามารถซื้อและโอนเพิ่มได้อีก 18% ทันที
“ส่วนกลุ่มราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไปในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มี 3-4% แต่มีมูลค่าตลาดรวมสูงถึง 15% คาดหวังได้ว่าจะซื้อหลังที่สองขึ้นไป ซื้อได้เกือบ 100% เพราะเหตุผลด้านการใช้ประโยชน์ของครอบครัว และการเดินทางไปทำงาน อีกทั้งอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้อยู่ในภาวะตกต่ำมาก ราคาถูกสุด ๆ แล้ว เป็นโอกาสของผู้ซื้ออย่างแท้จริง”
นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW กล่าวว่า การประกาศปลดล็อก LTV โดยมีผล 1 พฤษภาคมนี้ ต้องบอกว่าแบงก์ชาติมาช้าแต่ก็มา อยากจะให้มาตรการลดค่าโอน-จดจำนองมาประกบคู่เพื่อส่งเสริมมาตรการผ่อนปรน LTV ให้ไปต่อได้ และคิดว่าจะทำให้ธุรกิจเกี่ยวเนื่องอสังหาฯ ทั้งวัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ ของตกแต่ง ขับเคลื่อนไปได้ ต้องขอบคุณแบงก์ชาติ กระทรวงการคลัง กระทรวงมหาดไทยที่เข้าใจปัญหา
สำหรับ ASW มีสินค้าที่อยู่อาศัยครบทุกเซ็กเมนต์ ตั้งแต่คอนโดฯราคาต่ำ 2 ล้านบาท จนถึงบ้านหรูแบรนด์ ดิ ออนเนอร์ ราคา 80 ล้านบาท ซึ่งมีสต๊อกพร้อมอยู่พร้อมโอน 8,500 ล้านบาท การปลดล็อก LTV เป็นปัจจัยบวกเพราะช่วยลดภาระเงินดาวน์โดยตรง ทำให้เพิ่มโอกาสในการลงทุนสำหรับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า
ในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวยาวนาน คนระมัดระวังการใช้เงินสด แต่ยังมีความสนใจซื้ออสังหาฯหลังที่ 2 ขึ้นไปจำนวนมาก เมื่อปลดล็อก LTV จะทำให้บรรยากาศซื้อขายทำได้ง่ายขึ้น ผู้ซื้อที่เล็งซื้อบ้านและคอนโดฯ ที่เคยรีรอก็จะตัดสินใจได้รวดเร็วขึ้น
ที่สำคัญ ในส่วนผู้ประกอบการ การปลดล็อก LTV ยังเป็นการปลดล็อกดีเวลอปเปอร์ได้พัฒนาโครงการต่อเนื่อง เพราะในมุมเรียลเอสเตตต้องบอกว่าราคาที่อยู่อาศัยวันนี้ ยังเป็นต้นทุนจากยุคโควิด โดยเฉพาะที่ดินที่ถืออยู่ในมือผู้ประกอบการต้องถือติดมือตั้งแต่ยุคโควิด
โดยช่วงปี 2563-2567 แทบจะไม่ได้มีการซื้อขายเปลี่ยนมือที่ดินมากนัก ราคาโครงการที่พัฒนาขึ้นมาจึงเป็นราคาต้นทุนที่ดินยุคโควิด ปีนี้จึงมองว่าไม่ใช่โอกาสระบายสต๊อกของดีเวลอปเปอร์ แต่เป็นโอกาสซื้อบ้านในราคาเดิมของผู้บริโภค
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชันแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การผ่อนปรน LTV ถือว่าเป็นสัญญาณที่ดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดฯที่อาจจะมีปริมาณสินค้าคงค้าง (Unsold Inventory) ทำให้สามารถสร้างยอดขายได้ง่ายขึ้น, ผู้ซื้อมีโอกาสเลือกอสังหาฯในทำเลที่ดีขึ้น, ทำให้ผู้ขายเคลียร์สต๊อกได้เร็วขึ้น, การเปลี่ยนแปลง LTV อาจกระตุ้นให้สถาบันการเงินแข่งขันสินเชื่อมากขึ้น เช่น ดอกเบี้ยต่ำลง หรือให้สินเชื่อในวงเงินที่สูงขึ้น
ทั้งนี้ ข้อมูลของแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ณ สิ้นปี 2567 พบว่า ในเขตกรุงเทพฯมีซัพพลายคอนโดฯ อยู่ระหว่างการขาย 63,805 ยูนิต มูลค่า 458,394 ล้านบาท แบ่งเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท 57,245 หน่วย สัดส่วน 89.71 % ราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป 6,560 หน่วย สัดส่วน 10.28% และข้อมูลบ้านจัดสรรอยู่ระหว่างขาย 29,069 ยูนิต มูลค่า 301,457 ล้านบาท แบ่งเป็นราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จำนวน 19,230 หน่วย สัดส่วน66.15% ราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป 9,839 หน่วย สัดส่วน 33.84%
สรุปว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯที่จะได้รับปัจจัยบวกจากการปรับเกณฑ์ LTV มีจำนวน 92,874 ยูนิต รวมมูลค่า 759,851 ล้านบาท รวมทั้งส่งผลดีต่อภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในพื้นที่ปริมณฑลและจังหวัดยุทธศาสตร์ที่ยังรอการขายอีกมากกว่า 100,000 หน่วยทั่วประเทศ มูลค่ารวมมากกว่า 1 ล้านล้านบาท
“อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากการผ่อนปรน LTV แล้ว มาตรการรัฐอื่น ๆ โดยเฉพาะต่ออายุการลดค่าโอนและจดจำนองก็เป็นอีกมาตรการสำคัญที่ประชาชนรวมถึงนักลงทุนต่างเฝ้ารอ เมื่อนำมาใช้ร่วมกันจะกระตุ้นให้ภาพรวมอสังหาฯในไทยกลับมาคึกคักอีกครั้งในปีนี้” นายภัทรชัยกล่าว
