ถอดรหัสโจทย์ยากอสังหา ปี’68 กำลังซื้อหาย โอนไม่ได้ ขายไม่ออก แนะดูแลสภาพคล่อง

วันที่ 8 มกราคม นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า โจทย์ยากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 เรื่องแรกกำลังซื้อไม่ดี เนื่องจากรายได้คนไม่เพิ่มขึ้น จึงชะลอการซื้อบ้าน เรื่องที่สองการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินยากลำบากมาก มียอดถูกปฎิเสธมากกว่า 50% เรื่องที่สามผู้ประกอบการอ่อนกำลังลง หลังกำลังซื้อถดถอย ยอดขายไม่เข้าเป้า ทำให้ความสามารถผู้ประกอบการในการลงทุนใหม่ลดลง ดังนั้นจึงต้องดูแลสภาพคล่องให้ดี ซึ่งถือเป็นสิ่งสำคัญสุด เพราะถ้าสภาพคล่องสะดุด จะกระทบต่อธุรกิจและสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้ โดยเฉพาะหุ้นกู้ถือว่าสำคัญมาก หลังผู้ประกอบการใช้วิธีการออกหุ้นกู้แทนการกู้จากสถาบันการเงินมากขึ้น ขณะที่ปัจจุบันออกยากขึ้นและเรื่องที่สี่ กฎระเบียบต่างๆยังเป็นอุปสรรค ยังไม่ได้รับการแก้ไขให้ทำงานได้ง่ายขึ้น ส่วนเรื่องอัตราดอกเบี้ยในมุมของธุรกิจก็ยังอยากให้ปรับลดลงอีก แต่ด้วยสถานการณ์ตลาดอสังหาฯที่เผชิญกับกำลังซื้ออย่างหนัก ดังนั้นการกู้แบงก์ผ่าน จึงมีความสำคัญมากกว่าได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า โจทย์ยากธุรกิจอสังหาปี 2568 คือการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโดยรวมที่ยังโตช้าไล่ไม่ทันกำลังซื้อ เนื่องจากมีตัวแปรค่าที่ดินที่ยังแพง ค่าก่อสร้างที่ปรับขึ้นตามวัสดุ ค่าแรง น้ำมัน ผลจากสงครามรัสเซียกับยูเครนที่ยังไม่จบ กระทบต้นทุนก่อสร้างและการขนส่ง เรื่องที่สองสต๊อกเก่ายังมีคงเหลืออยู่ ผู้ประกอบการต้องดูแลตัวเอง ไม่ลงทุนเพื่อผลักซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดมากจนเกินไป เพราะหากขายไม่ได้ จะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องตัวเอง และตลาดโดยรวม ขณะที่ผู้บริโภคต้องซื้อบนความพร้อม ถ้าไม่มีก็ต้องพิจารณาทางเลือกอื่นๆ เช่น ลดขนาดพื้นที่ให้เหมาะกับงบประมาณและครอบครัว

“ปี 2568 เป็นปีที่ตลาดยังเหนื่อย ต้องปรับตัวกันทุกฝ่าย และระมัดระวังกันมากขึ้น ซึ่งมองว่าไตรมาสแรกของปีนี้ น่าจะยังไม่มีเปิดตัวใหม่มากนัก เพื่อรอดูสถานการณ์เศรษฐกิจและตลาด ซึ่งกานดาเองรอดูสถานการณ์ ยังไม่มีเปิดตัวใหม่ แต่มีแลนด์แบงก์พร้อมพัฒนา ซึ่งความมั่นคงด้านการเงินสำคัญกว่าภายใต้มีหลายปัจจัยที่เป็นตัวแปร”นายอิสระกล่าว

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯปี 2568 ยังเป็นสภาพโอนไม่ได้ ขายไม่ออก เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมยังไม่ดีขึ้น กำลังซื้อยังไม่ฟื้น ขณะที่สถาบันการเงินยังไม่ปล่อยกู้สูง ดังนั้นมองว่าโจทย์ยากของอสังหาฯในปี 2568 คือกำลังซื้อหาย ซึ่งไม่ใช่เฉพาะตลาดอสังหาฯ ยังรวมถึงทุกภาคธุรกิจ เรื่องที่สองงบประมาณยังติดขัด ทำให้ไม่เกิดระบบหมุนเวียนเงินในระบบเศรษฐกิจ เรื่องที่สามกฎหมายที่เกี่ยวข้องต่างๆ

นายยอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯปี 2568 ยังมีความท้าทายต่อเนื่องโจทย์ยากคือ หนี้ครัวเรือนสูง อัตราดอกเบี้ยสูง การขยายตัวของเศรษฐกิจ และการขยายเวลาการเช่า และมาตรการLTV ยังไม่มีการปลดล็อก อย่างไรก็ตามตลาดอสังหาฯจะดีหรือไม่ดี อยูที่เศรษฐกิจ ถ้าโต 3% อสังหาฯอาจจะมีแนวโน้มโตได้ 3-4 % แต่ต้องดูปัจจัยอื่นๆด้วย เช่น หนี้ครัวเรือนลดหรือไม่

“แสนสิริในปี 2568 ยังลงทุนพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง ทั้งกรุงเทพฯและเมืองท่องเที่ยว โดยเฉพาะภูเก็ตจะรุกตลาดอย่างเต็มที่ เพราะมีดีมานด์ต่างชาติเยอะ ซึ่งปีที่ผ่านมาเรามียอดขายต่างชาติ 7,000 ล้านบาท สูงขึ้นจากปีก่อนหน้า ขณะที่ยอดขายโดยรวมของบริษัทเป็นตามเป้า ส่วนยอดโอนเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 43,500 ล้านบาท แต่เพราะยังมีความท้าทาย ทำให้เราประมาทไม่ได้” นายอุทัย กล่าว

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมยอดขายบ้านและคอนโดใหม่ปี 2567 ติดลบเป็นเลขสองหลักแต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์รวมทั่วประเทศตลอดปี 2567 จากสถิติของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์พบติดลบ 4% เนื่องจากมีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือ2 ที่เติบโตขึ้นมาช่วยไว้ได้ เมื่อมารวมกับยอดติดลบอย่างหนักของบ้านมือหนึ่งแล้ว จึงทำให้ช่วยพยุงตัวเลขติดลบ 4%

“สำหรับปี 2568 เป็นปีแห่งการปรับฐานของอสังหาริมทรัพย์ คือ เป็นอีกปีที่ต้องมีการระบายสต๊อกเดิม การผลิตใหม่หรือเปิดตัวโครงการใหม่ยังมีไม่มากเนื่องจากกำลังซื้อยังเปราะบาง จึงจำเป็นที่จะต้องอาศัยมาตรการของรัฐในการกระตุ้นอสังหาฯ เช่น ลดค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% และให้ธนาคารแห่งประเทศไทย ผ่อนคลายมาตรการLTVเพื่อให้กลุ่มผู้มีกำลังซื้อหรือกลุ่มKขาบนซื้ออสังหาฯเพิ่มได้มากกว่า2-3ยูนิต เป็นเวลา 2ปี เพื่อเป็นการพยุงภาวะตลาดอสังหาฯไม่ให้ตกต่ำมากกว่านี้”

นายสุนทรกล่าวว่า สำหรับผู้ซื้อในกลุ่มขาล่าง อาทิ ผู้มีรายได้น้อย First Jobber หรือทำงานในอุตสาหกรรมที่เป็นsunset จำเป็นต้องได้รับการสนับสนุนมาตรการปัจจุบัน 2 เรื่องคือ “บ้านเพื่อคนไทย” และแก้หนี้ “คุณสู้เราช่วย” ซึ่งน่าจะเห็นผลในอีก2-3ปีข้างหน้า จากการที่ผู้กู้ซื้อบ้านเดิม เมื่อผ่อนแต่เงินต้นอย่างมีวินัยในระยะเวลา 1-3 ปี สามารถหลุดออกจาก NPL บ้านก็จะไม่ถูกยึด ธนาคารก็มีช่องว่างใหม่ที่จะปล่อยกู้ให้ลูกค้ารายใหม่ได้ ทำให้ตลาดอสังหาฯเคลื่อนตัวได้และเติบโตในอีก 2-3 ปีข้างหน้า

“จุดเปลี่ยนที่สำคัญของอสังหาฯไทยในทศวรรษหน้า คือ การทำให้อสังหาฯในจังหวัดต่างๆทั่วภูมิภาคของประเทศไทยเติบโต ไม่ใช่พัฒนาเพียงแค่กทม. ปริมณฑล ภูเก็ต อีอีซี เหมือนในปัจจุบัน โดยมีปัจจัยการพัฒนารถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ทั่วทุกภูมิภาคของประเทศ และมีมาตรการส่งเสริมการลงทุนอุตสาหกรรมเป้าหมายที่สำคัญในภูมิภาคต่างๆของประเทศ จะทำให้เศรษฐกิจภูมิภาค และอสังหาฯมีการเติบโตควบคู่กันไปด้วย”นายสุนทรกล่าว