เป็นข่าวใหญ่ขึ้นมาอีกครั้ง หลัง “ธนาคารกรุงไทย” เจ้าหนี้ของ “อุทยานการค้ากาดสวนแก้ว” ขึ้นป้ายใหญ่โตหน้าห้างประกาศขายสินทรัพย์ทอดตลาด ในราคาขายกว่า 3,000 ล้านบาท
“อุทยานการค้ากาดสวนแก้ว” เป็นศูนย์การค้าครบวงจรแห่งแรกในจังหวัดเชียงใหม่ ได้กลายเป็นตำนานค้าปลีกของเมืองเชียงใหม่ หลังการประกาศปิดตัวอย่างเป็นทางการในช่วงโควิดเมื่อกว่า 2 ปีที่ผ่านมา (1 กรกฎาคม 2565)
ล่าสุด โรงแรมโลตัส ปางสวนแก้ว ซึ่งตั้งอยู่ด้านหลังของอุทยานการค้ากาดสวนแก้ว ซึ่งเป็นธุรกิจในเครือ ได้กลายเป็นตำนานเช่นกัน เมื่อออกมาประกาศปิดกิจการอย่างถาวรเมื่อปลายเดือนมกราคม 2568
โดยธนาคารกรุงไทย เจ้าหนี้ของอุทยานการค้ากาดสวนแก้ว ขึ้นป้ายประกาศขายสินทรัพย์ขึ้นตลาดสินทรัพย์มือสองในรหัส 60NN030200058 ประกอบด้วยที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง คือ อาคารศูนย์การค้า รวมถึงส่วนของโรงแรมโลตัส ปางสวนแก้ว รวมทั้งหมด 27 ไร่ 2 งาน 90.8 ตารางวา ตั้งราคาขายไว้ที่ราว 3,000 ล้านบาท
สำหรับเจ้าของและผู้ก่อตั้งอุทยานการค้ากาดสวนแก้ว คือ “ร.ต.ท.สุชัย เก่งการค้า” ซึ่งเรียนจบด้านสถาปนิก และเคยรับราชการกรมตำรวจ ก่อนผันตัวเองมาทำรีสอร์ต “โครงการหินสวยน้ำใส” จ.ระยอง ตั้งแต่วันที่ 4 กุมภาพันธ์ 2526 ก่อนขยายมาลงทุนที่เชียงใหม่
อุทยานการค้ากาดสวนแก้ว เปิดให้บริการมาตั้งแต่วันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2535 โดยใช้เงินลงทุนแรกเริ่มประมาณ 5,000 ล้านบาท
ขณะนั้นกาดสวนแก้วเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ขนาดอาคารสูง 10 ชั้น มีพื้นที่ขายปลีกรวม 290,000 ตารางเมตร และมีโรงแรมโลตัส ปางสวนแก้ว ธุรกิจในเครือตั้งอยู่ด้านหลัง เป็นอาคารสูง 13 ชั้น จำนวนห้องพัก 420 ห้อง ตั้งอยู่ใจกลางเมืองบนทำเลทองถนนห้วยแก้ว อ.เมือง จ.เชียงใหม่
สิ่งที่เป็นจุดขายและความโดดเด่นของอุทยานการค้ากาดสวนแก้ว คือ เป็นโครงการที่ผสมผสานขนาดใหญ่ ประกอบด้วย ศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้า ซูเปอร์มาร์เก็ต โรงภาพยนตร์ ศูนย์ศิลปะการแสดง โรงละคร โรงแรม และศูนย์ประชุม เป็นต้น
ภายในศูนย์การค้ายังเป็นที่ตั้งของห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ซึ่งเป็นสาขาแรกนอกเขตกรุงเทพมหานคร นอกจากนี้ยังมี ท็อปส์ มาร์เก็ต ซึ่งเป็นซูเปอร์มาร์เก็ตที่ให้บริการภายในศูนย์การค้าด้วย
อุทยานการค้ากาดสวนแก้ว เริ่มประสบปัญหาสภาพคล่องทางการเงินตั้งแต่ช่วงแรกที่เปิดดำเนินการเนื่องจากลงทุนด้วยเม็ดเงินกู้ดำเนินโครงการที่มูลค่าสูงกว่า 5,000 ล้านบาท กระทั่งในปี 2558 “ศาลล้มละลายกลาง” มีคำสั่งให้ฟื้นฟูกิจการของบริษัท กาดสวนแก้ว 2545 จำกัด โดยตั้งแต่เข้าสู่แผนฟื้นฟูกิจการ บริษัทมีผลประกอบการขาดทุนมาโดยตลอด
ยกเว้นในปี 2560 มีกำไรสุทธิ 2,575 ล้านบาท และในปี 2561 มีกำไรสุทธิ 65 ล้านบาท โดยรายได้ที่สร้างกำไรให้โครงการในขณะนั้น มีสัดส่วนมาจากโรงแรมโลตัส ปางสวนแก้ว มากที่สุด เนื่องจากมีลูกค้าชาวจีนมาใช้บริการเป็นจำนวนมาก ต่อมาในปี 2562 บริษัทเริ่มมีผลดำเนินงานขาดทุนอีก โดยสถานะการเงินในช่วงสามปีหลังสุดก่อนประกาศปิดบริการชั่วคราว บริษัทขาดทุนสะสมกว่า 184 ล้านบาท
ปัจจัยการล่มสลายของอุทยานการค้ากาดสวนแก้ว นอกจากปัญหาสภาพคล่องจากการบริหารงานของเจ้าของที่แบกรับภาระดอกเบี้ย และการสร้างรายได้ที่ไม่สมดุล และมีการปรับโครงสร้างหนี้
ที่สำคัญ อุทยานการค้ากาดสวนแก้วไม่ได้มีการปรับรูปแบบการบริหารจัดการในยุคที่ต้องแข่งขันสูงในสังเวียนค้าปลีกของเชียงใหม่ที่ทุนส่วนกลางโอบล้อม รวมถึงพฤติกรรมการบริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป สถิติยอดนักช็อปก่อนหน้าสถานการณ์โควิด-19 ของกาดสวนแก้วหล่นฮวบมาก่อนแล้ว
ด้วยปัจจัยแวดล้อมของการเกิดขึ้นของศูนย์การค้าแห่งใหม่ ทั้งใน “เครือเซ็นทรัล” “ห้างเมญ่า” รวมถึงการเติบโตของย่านนิมมานเหมินทร์ กลายเป็นแรงดึงฐานลูกค้าหายไป
ไม่รวมถึงการเกิดขึ้นของ “คอมมิวนิตี้มอลล์” ที่มีอัตราการเติบโตต่อเนื่อง รวมถึงร้านสะดวกซื้อขนาดเล็กที่ผุดเหมือนดอกเห็ดรายรอบเมือง ที่มีจุดขายคือการเข้าถึงง่าย มีดีไซน์ มีไลฟ์สไตล์
อย่างไรก็ตาม สมรภูมิห้างเชียงใหม่ในปัจจุบันยังมีความร้อนระอุ ภาพใหญ่ในรอบ 3 ทศวรรษ เป็นการปรับฐานลูกค้าใหม่ ทำให้เห็นภูมิทัศน์ธุรกิจที่ชัด และแบ่ง Segment ที่ชัดขึ้น กล่าวคือ เหลือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่มีส่วนแบ่งหลัก คือ CPN รวมถึงห้าง “เมญ่า” และ “วันนิมมาน”
ส่วนธุรกิจค้าส่งจะเป็นภาพครองตลาดเบ็ดเสร็จเช่นกัน โดยเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซี.พี.กรุ๊ป) ที่วางแม็คโคร โลตัส โลตัสเอ็กซ์เพรส เซเว่นอีเลฟเว่น ยึดตลาดนี้แบบไร้คู่แข่ง
ขณะเดียวกัน ศูนย์การค้าขนาดเล็กอย่างคอมมิวนิตี้มอลล์ที่มีแนวโน้มขยายตัวชัดเจนรายล้อมเมือง เพื่อตอบสนองพฤติกรรมลูกค้าที่ใกล้แหล่งชุมชน มีกำลังซื้อสูง มีสิ่งอำนวยความสะดวกและไลฟ์สไตล์ ทั้งคอมมิวนิตี้มอลล์ในปั๊มน้ำมัน และปักหมุดในทำเลที่ใกล้หมู่บ้านจัดสรร
นับเป็นบทเรียนทางธุรกิจของอุทยานการค้ากาดสวนแก้วที่มีมูลค่าสูงแห่งหนึ่ง และได้กลายเป็นตำนานให้ได้เอ่ยถึงเท่านั้น
ด้วยทำเลที่ตั้งโครงการซึ่งถือว่าดีที่สุดแห่งหนึ่ง แต่ราคาขายทอดตลาด 3,000 ล้านบาท หลายคนมองว่า ยังสูง !
คงต้องรอให้ราคาลงกว่านี้ อาจจะมีกลุ่มทุนใหม่เข้ามาสอยและปรับปรุงในราคาที่รับได้ เพราะด้วยโครงสร้างอาคารเก่ากว่า 3 ทศวรรษ จะต้องมีต้นทุนในการปรับปรุงโครงสร้างอาคาร และรีโนเวตใหม่ทั้งหมดอีกไม่น้อยทีเดียว
